一、明确物业管理职责，完善物业管理体制
（一）建立市住建委牵头主抓、区政府（管委）负责的城区物业管理工作体制,引导业主自治，推进物业服务市场化。
（二）六安城区物业管理工作领导组负责综合协调城区物业管理工作，对物业管理工作统一安排、加强监督考核。领导组负责制定各成员单位在城区物业管理工作中的任务分工，督促各成员单位履职尽责。领导组办公室设在市房产局，具体承办领导组日常事务。
（三）市住建委作为市房地产行政主管部门，指导全市物业管理工作；负责贯彻执行国家、省有关物业管理的法律法规和政策；研究制定全市物业管理的发展规划及工作思路，制定城区物业管理各项制度。市房产局负责具体承办有关物业管理工作。
（四）区政府（管委）负责综合协调辖区内物业管理工作，建立健全区、街、社区联动的物业管理体制，确定一个部门作为区房地产管理部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，明确街道办事处（乡镇人民政府）和居民委员会（村民委员会）物业管理工作职责、目标任务并提供必要保障，确保社区物业管理工作正常运行。区房地产管理部门负责物业服务项目监督考评、物业管理专业人才建设和培训等相关工作；指导辖区内各小区业主大会成立和业主委员会换届工作。
（五）建立物业管理联席会议制度，由区房地产管理部门会同街道办事处（乡镇人民政府）召集，居民委员会（村民委员会）、物业服务企业、专业经营单位和城市管理、公安等部门及业主委员会或者业主代表参加，协调解决物业管理遇到的问题。
二、落实物业管理制度，夯实物业管理基础
（一）确保物业管理配套设施到位。规划部门按国家有关规定，对住宅小区物业管理配套设施的规划进行审查把关，确保住宅小区具备基本的物业配套设施，包括：小区道路照明、楼道照明等公共照明，小区值班室，安防设施设备，物业管理、社区办公等用房，车库、道路、绿化等配套设施设备。住宅小区物业配套设施建设应当与住宅项目同步建设、同步验收。城市管理部门要加强对住宅小区建设的规划批后监督管理。建设单位在物业建成后，应当将供水、供电、通讯、有线电视、供气、排水等设施，按规定移交给相应的专业经营单位维护管理。
（二）建立新建住宅小区综合查验制度。市房地产行政主管部门负责新建住宅小区综合查验工作；对综合查验发现的问题，责令建设单位及时整改。综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内公告。新建住宅小区经综合查验合格后，方可交付使用。市房地产行政主管部门在对新建住宅小区商品房屋初始登记时，应查验新建住宅小区综合查验备案材料。
（三）落实物业公示和承接查验制度。建设单位新建物业项目应严格按照有关规定和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。规划部门应当将物业服务用房配置规定纳入规划设计方案审核内容，在规划图纸上标注物业管理用房的具体位置和面积。建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备等材料予以公示，并向物业买受人提供书面的公示材料。
区房地产管理部门负责本行政区域内物业承接查验活动的指导和监督工作。物业服务企业在承接新建物业项目时，应当对物业共用部位、共用设施进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位应当及时进行整改。办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交配套设施、地下管网工程竣工图、物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单等。
（四）严格履行建筑保修责任。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。建设单位提取的物业工程质量保修金，应当专户存储，专项用于物业保修期内的维修，并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。
对保修期满的房屋，属业主专有部分应由业主负责维修，属公共设施设备或区域的，可以使用物业专项维修资金进行维修。业主未交存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存。逾期仍未交存的，业主委员会可以向人民法院起诉。办理产权登记的房屋发生产权转移时，未交存首次物业专项维修资金在转让时应由购房者按规定足额补交；已交存的，其结余部分应随物业所有权同时转让过户。未结清物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理物业转让手续。
（五）建设单位应遵守的有关规定。在商品房价格备案时，应将按照规划要求配套建设的车库、车位、会所等是否计入商品房销售成本予以明确，并在商品房销售时予以明示。建设单位不得为了有利于物业销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺。建设单位按规定方式选聘前期物业服务企业并签订前期物业服务合同；制定《临时管理规约》，在物业销售前向物业买受人明示并予以说明；在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作；按规定向物业服务企业移交有关档案资料；参与业主大会筹备，并提供首次业主大会筹备经费。
（六）物业服务企业的有关职责。物业服务企业应当按照物业服务合同提供服务并接受业主和业主委员会的监督；对业主或者物业使用人装饰装修房屋进行监督；将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人，并加强巡查。对违反物业管理区域内禁止行为规定的，物业服务企业有权予以劝阻，劝阻无效的，应当及时报告有关行政主管部门。
三、加强对物业服务企业的监管
市房地产行政主管部门要严格物业服务企业资质审批，实行物业服务企业资质动态管理。建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业擅自退出物业项目管理服务的，计入企业信用档案；给业主造成损失的，物业服务企业应当依法承担赔偿责任。
区房地产管理部门要积极探索物业服务企业履约责任方式，定期或不定期检查考核物业服务企业遵规履约情况，并公布考核结果。坚持物业管理投诉分级负责、就地调处的原则，接受业主、业主委员会、物业使用人和群众的投诉，其投诉受理机构名称、办公地点和投诉电话应当向社会公布。
市招投标监管部门负责完善物业服务项目的招投标监管工作，坚持优质优先，高标准选择物业服务企业。市价格主管部门负责制定城区住宅小区物业服务指导价收费标准、收费备案和《服务价格登记证》发放工作；区价格主管部门负责会同房地产管理部门每年对物业服务企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，加强对前期物业服务收费的监督检查。
认真落实省政府有关物业服务企业税费减免政策。对全年住宅物业服务面积20万平方米以上，业主满意、监督部门考核优异的企业，其缴纳的营业税、企业所得税按地方留成部分的50%给予奖励。扶持有条件的物业服务企业做优做强，新获得国家级优秀物业服务项目（企业）称号的，由市政府一次性奖励3万元；新获得省级优秀物业服务项目（企业）称号的，由所在辖区政府（管委）一次性奖励1万元。
四、加强业主自治管理
街道办事处（乡镇人民政府）应及时组织协调住宅小区业主大会的成立和业主委员会换届工作，对符合成立或换届条件的，要依法及时组织实施；对分期建设的住宅小区，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会，根据分期开发的物业面积和进度等情况，增补业主委员会委员。
因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会职责。建立居民委员会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的住宅小区管理模式。业主委员会应当积极配合和支持居民委员会工作，引导广大业主参与社会事务管理。
业主委员会依据物业服务合同加强对物业服务企业的监督。对拒缴物业服务费的业主，业主委员会可协助物业服务企业催缴。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清尚未交纳的物业服务费用或者物业专项维修资金。
五、明确责任主体，确保执法到位
住宅小区执法以区为主，辖区住建、城管、公安、环保、物价、规划、工商等部门依法加大对小区内违法行为的查处力度，切实解决小区内乱搭乱建、毁绿种菜、散养畜禽、盗窃财物、违规排污、违规装修、夜间燃放烟花爆竹、拆改房屋承重结构、擅自将住宅改变为经营性用房等行为。各执法单位要及时受理物业服务企业、相关单位、业主、业主委员会、群众的投诉和举报，依法予以查处，认真落实“首问负责制”。
对区级无执法权限的，市级执法部门可依法采取委托执法、协助执法、联合执法等多种方式，支持区级有效开展物业管理工作。
六、开展基础设施维修，加强安置房、老旧小区管理
建设单位负责对尚未移交的安置小区基本情况进行摸底，听取社区、业主代表、街道办事处及相关单位的意见，找出小区建设使用管理中存在的问题，制定基础设施维修方案，由市重点局牵头组织实施。已建成并维修后和新建安置小区建成移交，由市重点局牵头办理移交手续，实行属地管理。在业主委员会未成立之前由街道办事处（乡镇人民政府）确定安置小区管理方式，建立长效管理机制。
市政府逐步对城区老旧小区实施改造，将老旧住宅小区改造项目列入年度城市重点工程项目，建立小区适量自筹与政府重点补助相结合的维修资金筹集机制。2013年安排300万元，今后根据实际需要及财力情况逐年增加。
七、开展住宅小区集中整治工作
针对问题突出、群众反映强烈的安置房小区、老旧住宅小区，结合当前“五城同创”，开展一次集中整治工作，由区政府（管委）牵头组织，辖区城管、公安、街道、社区以及物业服务企业等单位参加，市城管、公安、工商、环保、住建、规划等部门积极协助。重点整治小区环境卫生、乱搭乱停乱画、毁绿种菜、散养禽畜、盗窃财物、安全隐患等小区问题。建立健全住宅小区的各项监督管理制度，形成业主自治、物业服务和政府监管的有效运行机制。
八、加强物业管理工作宣传
物业管理宣传是提升广大市民物业管理理念的有效途径。各有关部门和物业服务企业要增强宣传意识，积极通过电视、广播、网络、报纸等方式，加大对物业管理工作的宣传力度，介绍相关法律法规、剖析真实案例、解答政策咨询、宣传物管知识等，争取广大市民对物业管理工作的理解和支持，进一步促进物业服务企业服务水平提升，为物业管理健康发展创造良好的社会氛围。
九、建立物业管理工作督查考评制度
市政府将物业管理工作纳入对金安区、裕安区、开发区和市直有关单位年度目标责任制的考核内容，进行监督考评。
各级物业管理工作领导组要建立物业管理工作督查制度。市城区物业管理工作领导组负责对各区物业管理工作进行督查考评；区物业管理工作领导组负责对辖区内街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作进行督查考评。定期对督查结果予以通报，效能督查机构参与物业管理工作督查考评。
业主、业主委员会对物业服务企业依约监督，区房地产主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）定期对物业服务项目进行督查考评，可以邀请人大代表、政协委员以及社会有关机构参与，考评通过走访业主、现场查看等多种方式进行，对发现的问题，及时移交督促整改，并将督查考评结果予以通报。
六安市人民政府
