阜阳市物业管理条例
一、建立住宅小区综合管理运行机制
（一）建立健全市、县（市、区）、街道三级监管体制。市政府建立市本级城市住宅小区物业管理联席会议制度，加强对城市住宅小区物业管理的组织领导，研究决定住宅小区物业管理重大事项，协调成员单位做好住宅小区物业管理工作。各县(市、区）政府、开发区管委会是所辖住宅小区物业管理的责任主体，须建立县（市、区）城市住宅小区物业管理联席会议制度，强化组织协调；各街道办事处建立住宅小区物业管理联席会议制度，协调解决本辖区范围内住宅小区物业管理中存在的问题和矛盾。
（二）构建齐抓共管的协作机制。按照“政府引导、条块结合、属地管理、行业监督”的工作原则，构建市、县（市、区）物业管理行业行政主管部门进行行业监督，各县（市、区）人民政府（开发区管委会）履行属地管理职责，街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会（村民委员会）具体负责，相关职能部门各司其职，业主委员会、物业服务企业和物业协会主动参与的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作体制，共同推进城区住宅小区物业综合管理工作。
二、依法明确各级政府和有关部门工作职责
（一）市直各部门职责
市直部门、辖区政府及下属相关单位应当按照以下职责分工，共同做好住宅小区物业综合管理工作：
1、住房和城乡建设部门
市住房和城乡建设部门负责协调处理保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；督促住宅小区内供水、排水共用设施、设备的维修、养护和改造；负责对住宅小区内绿化工作的指导管理、绿化树木调整和绿地变动的审批、负责查处损坏树木花草、绿地、绿化设施，擅自占用绿化用地，在公共绿地开放商业、服务摊点的违法违规行为；
2、房产部门
负责制定物业管理相关的配套政策、整顿规范物业管理市场秩序活动、加强物业服务企业资质和从业人员资格管理，房地产开发监管;负责物业专项维修资金归集、管理工作，依法查处住宅小区室内违规装饰装修行为。
3、市容（城管执法）部门
市容部门（城管执法）部门负责加强对建设单位环卫设施设备配置、公共绿地、道路的监管，加强环境卫生的日常管理和环卫作业队伍资质管理，负责小区建筑垃圾排放、运输、中转、消纳等处置活动的监管；查处擅自设置户外广告、标识、画廊和牌匾等行为。
4、城乡规划部门
规划部门负责建筑外立面改变、开挖建筑底层地面、规划用途变更的审批；负责新建物业项目的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的住宅小区内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；协助城管执法部门对住宅小区的违法建设进行认定。
5、公安部门（消防部门）
公安部门负责指导督促物业服务企业做好住宅小区的安全防范工作，消除住宅小区内的治安隐患；对小区安全防范设施进行查验，做好烟花炮竹燃放和犬类的管理工作，加强住宅小区外来人口的管理；指导和督促物管企业做好交通标识、标线设置工作，对阻碍交通、停放大型车辆及危险化学品运输车辆进行调处；牵头做好缓解停车难、住宅小区技防设施建设和日常维护工作；依法查处擅自刻制业主自治组织印章、干扰召开业主大会会议和选举业主委员会、违规强占物业管理项目及违反治安管理等行为。
消防部门负责消防监督管理，依法查处损坏（擅自拆除、停用）消防设施、占用（堵塞、封闭）消防通道（疏散通道、安全出口）等违法行为，督促指导住宅小区消防安全管理，加强对消防管理人员的消防安全教育培训。
6、质量监督部门
质监部门负责电梯等特种设备和水、电、气、热等安全计量监管工作；组织全市有资质的电梯维保单位建立电梯应急救援社会网络；督促使用单位落实电梯等特种设备安全运行的基本要求和安全管理责任制；督促使用单位做好特种设备注册、维护保养、年检、作业人员持证上岗等工作；督促使用单位制定电梯应急排险救援预案并定期演练；处理特种设备安全事故，依法查处特种设备和计量管理中的违法行为。
7、物价部门
物价部门负责制定物业服务收费政策、物业服务收费标准，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处物业服务中乱收费等价格违法行为；负责物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。
8、环保部门
环保部门负责环境噪音、大气污染的监督管理，依法查处环境噪声污染（由公安部门负责查处的除外）、餐饮油烟等大气污染的违法行为。
9、人防部门
人防部门负责人防工程的监督管理；负责人防工程产权界定、开发利用审批及使用权变更备案；依法查处侵占、擅自使用人防工程等违法行为。
10、工商部门
工商部门负责工商登记中经营场所与经营范围的审查（擅自将住宅用房改变为经营用途的，工商部门不得核发相关证照）；依法查处违法违规广告、无证经营（由城管部门负责查处的除外）等行为。
（二）各县（市、区）人民政府（开发区管委会）及所属单位职责：
1、县（市、区）人民政府对辖区住宅小区综合管理负总责，按照统一领导、以县（市、区）为主、街道为基础的城市住宅小区综合管理工作基本原则；负责制定辖区住宅小区综合管理的相关政策，建立与新型社区管理工作相适应的体制机制，保证工作经费，建立年度目标考核体系、应急管理机制和住宅小区长效管理机制，督促本辖区职能部门和街道办事处落实住宅小区综合管理各项具体工作，组织召开相关部门和单位参加的综合管理联席会议，协调解决辖区综合管理中的综合性和信访投诉等问题。
2、各县（市、区）物业行政主管部门负责指导辖区街道办事处物业管理工作；指导业主大会成立及业主委员会换届及备案工作；负责物业服务企业三级资质审批、物业服务行为监管、物业管理区域划分、物业服务企业的考核和备案工作、物业服务项目的考评；监管物业项目招投标活动；物业承接查验及移交接管工作；指导物业管理住宅小区项目退出工作。
3、各县（市、区）市容（城管执法）部门
城管执法部门负责依法查处未取得建筑工程规划许可证以及其他未经规划部门审批的违反城市规划进行的建设（包括建筑物、构筑物、一楼扩院、砌围墙等）行为；查处集贸市场以外无合法固定经营场所的无照经营行为；查处擅自设置户外广告；查处超出门窗进行店外占道经营、作业以及擅自占用公共场地摆摊设点行为；依法查处擅自改变房屋外立面、非承重墙开门（窗）、开挖建筑底层地面、改变房屋用途等违法行为；查处擅自饲养家畜家禽和食用禽类的违法行为；牵头做好养犬监管工作。
4、街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内物业管理工作的领导，指导和监督社区居委会、业主委员会和物业服务企业开展工作；负责监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务；帮助物业服务企业解决在物业服务合同履行中遇到的困难和问题；指导人民调解委员会和社区居委会等组织及时协调处理物业管理矛盾纠纷；负责组建辖区内业主大会和选举产生业主委员会；指导业主大会选聘物业服务企业；组织物业服务项目的检查考评工作；协助做好物业专项维修资金的归集和使用的管理工作，并对物业专项维修资金的使用提出初审意见；参与新建住宅区配套建筑及设施设备的综合查验和物业承接查验，对未按规划建设配套共用服务设施或存有质量问题，有权提请有关行政主管部门予以纠正；参与前期物业管理招投标；制止物业管理中违规行为，必要时提请有关部门查处违法行为；会同城管、环保、综治、公安等行政主管部门，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。
5、社区居委会负责协助街道办事处设立业主大会和选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会日常活动；对业主大会、业主委员会日常工作提出建议，指派代表参加首次业主大会筹备组；指导督促物业服务企业做好物业服务工作；参与物业管理检查考评工作；协调物业服务企业配合做好社区管理服务相关工作；调解物业管理纠纷，制止物业管理中违规行为。
三、加快推动住宅小区物业管理重点工作
（一）建立质价相符的物业服务机制。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定，物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。建立普通住宅物业服务收费标准的动态调整机制，每两年对物业服务等级的基本价和浮动幅度进行评估，并适时调整公布，推动“质价相符、等级服务、等级收费”的物业服务收费机制。
（二）加大业主大会和业主委员会运作指导力度。在各县（市、区）物业行政主管部门和街道办事处的指导监督下，由社区居委会组织建设单位、业主做好业主大会、业主委员会的组建、换届改选等项工作，并对其日常运作予以监管，将业主委员会和物业服务企业纳入社区管理，有条件的社区有关负责同志可以兼任业主委员会主任。建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的三方联动机制。对于具备成立业主大会条件的住宅小区，应尽快成立业主大会，选举产生业主委员会；对于不具备成立业主委员会的住宅小区，应由所在地的社区居委会代行属地管理职责。
（三）积极推进住宅区综合查验管理，市政府成立综合查验领导小组，加强对阜城区住宅小区开发建设和前期物业管理活动的监督，规范住宅小区综合查验行为，维护业主的合法权益，明确对没经实施综合查验和查验不合格的住宅小区，开发建设单位不得交付给业主使用。
（四）缓解住宅小区停车难问题。对有条件的住宅小区，由政府出资或吸引社会资金增建停车位；住宅小区周边道路实施错时划线停车，尽量方便业主就近停车；物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过3年。
（五）建立综合执法进社区机制。市公安、市容、规划、建设、环保、工商等相关部门应依据各自职责，分工协作，密切配合，制止和查处日常巡查发现的违章乱搭建，擅自改变房屋结构、毁绿种菜、环境污染以及乱堆乱放、违章停车、恶意侵占公共空间和破坏公共设施设备等违规行为，及时发现，及时处理，不留任何隐患。
（六）加强物业服务企业监管。建立物业服务保证金制度，物业服务企业向街道办事处或物业行政主管部门缴纳一定数额的保证金，在物业服务不到位时可动用保证金进行整改；建立健全物业服务企业和项目经理信用体系，实行“黑名单”制度，对信用缺失的企业和项目经理实行惩戒，把企业信用与物业服务招投标、资质管理等紧密联系，促进企业诚信经营；建立项目经理持证上岗制度，物业服务企业主要负责人和项目经理应参加年度继续教育，不断提高从业能力。
（七）加强住宅小区内的装饰装修管理。物业服务企业应当按照物业装饰装修管理协议书实施管理，发现装修人或者装饰装修企业行为违反规定的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告区城管执法部门或街道办事处处理；城管执法部门或街道办事处在接到物业服务企业报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理并于15个工作日内给予报告人书面答复。
业主拒不办理登记、备案手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约禁止装饰装修人员和装饰装修材料进入物业管理区域。
（八）强化小区综合管理宣传引导。通过广电、网络、报刊等广泛宣传小区综合管理的政策法规，不断提高群众的法律意识；要加大正面典型宣传，重点宣传业主的基本权利和义务，引导广大业主树立“花钱买服务”的消费理念。对毁坏绿化、乱搭乱建等违法行为要加大曝光查处力度，教育引导群众自觉维护小区环境，共同建设美好家园。
四、促进住宅小区物业管理工作健康有序发展的保障措施
（一）健全基层物业管理机构。为便于综合管理机制运作，各街道办事处设立物业管理办公室，配备专职主任和3名物业管理员；各社区居委会设立物业管理工作站，配备1名物业管理员，具体负责综合管理过程中的事务处理；各县（市、区）政府应建立健全街道（乡镇）、社区物业管理机构，配齐配强物业管理人员，保障物业管理工作经费，做到有部门管事、有队伍干事。
（二）实施住宅小区物业基本服务。原则上对难以实行市场化专业化物业服务的老旧住宅小区实施基本物业服务，做到有治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理。政府对实施基本物业服务的小区采取以奖代补方式给予扶持，其中，颍州区、颍泉区、颍东区补贴经费由市、区两级财政各承担50%；经济技术开发区补贴经费由本级财政承担。从2016年起，市级财政每年分别给予三区300万元补贴资金，补贴资金根据实施情况适时进行调整，补贴期限暂定为3年。实施基本物业服务并享受政府扶持的小区，业主应按不低于0.25元/平方米?月标的准缴纳物业服务费，各县（市、区）人民政府每年都要从本级财政中列支一定的预算资金，用于老旧住宅小区基本功能改造。
（三）扶持相关物业服务工作。对物业服务单位托管的保障性、安置性为主的小区以及享受政府补贴的小区，物业服务单位实施物业服务中缴纳营业税地方留成部分，按项目予以先征后返；廉租住房住户物业服务费予以减免，减免部分由同级财政承担；保障性、安置性为主的小区，建设单位按规划建筑面积的1%无偿提供经营性用房（在规划要点中明确），产权属同级行政主管部门，不得转让出售，出租收益统筹用于弥补物业服务经费不足部分。
（四）建立物业服务收费保障机制。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并向街道办事处投诉，街道办事处应当及时予以处理。业主应当按时足额缴纳物业服务费用，各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识，对拖欠服务费的业主和使用人，经多次催缴后仍拒绝缴纳的，由社区居委会和业主委员会督促其限期缴纳；对拖欠物业服务费的公职人员或领导干部，经上门催缴并在小区公示后仍不缴纳的，由街道办事处、社区居委会协助物业服务企业发函至所在单位催缴，由所在单位负责人做好催缴工作；对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业应依法向人民法院起诉或市仲裁委员会申请仲裁，人民法院应建立欠缴物业服务费立案审判的绿色通道，依法从快判决；二手房交易时，原房屋所有权人必须凭物业服务费收费缴清证明办理过户手续，市不动产登记机构应查验物业服务费收费缴清证明。
（五）健全信访矛盾调解机制。充分发挥社区调解组织作用，加强社区调解组织建设，每个社区明确1名专职调解员，在小区建立调解组织，及时发现及时调解，将矛盾化解在基层、化解在萌芽状态。2016年试点，每个社区至少在一个小区建立矛盾纠纷调解组织，2017年前，300户以上规模小区全部建立矛盾纠纷调解组织。街道办事处组织推进小区矛盾调解组织建设，区综治办、司法局、住房保障局（开发区建设发展局）给予指导协助；街道办事处、区矛盾调解中心要牵头处理小区矛盾纠纷。规范信访处理机制，信访工作机构或法定工作部门应依据《信访条例》有关规定，以书面方式做好受理、答复、复查、复核工作。
五、建立健全工作目标责任制和检查考核机制
市政府将住宅小区物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核，协调落实各级、各部门的工作职责。各县（市、县）人民政府、开发区管委会要与街道办事处、各有关部门签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立情况、业主矛盾纠纷调处情况以及所涉及的物业管理热点难点问题纳入本区目标责任制考核范围，要加强日常监督检查，制定考核标准和考核办法，建立物业管理服务考核评估体系，实施物业管理公众满意度测评制度，实行动态检查考核与静态检查考核相结合，定期检查考核与随时检查考核相结合，进一步延伸检查触角，扩大检查考核范围，增强检查考核的实效。
