各位领导、各位同行朋友大家好!很高兴今天能和大家齐聚一堂并就小区的物业管理工作来做探讨交流。我们XXX是新近成立的物业管理公司，“XXX”是我们接手的第一个社会型居民小区，因此今天我其实是来向大家取经学习的，在此我要特别感谢街道领导为我们提供这次宝贵的学习机会。
我们于20XX年12月正式接手“XXX”小区的物业管理，在此之前专业的小区物业管理经验对于我们来讲几乎是一片空白，因而我们是一路摸索、一路艰辛地走到了今天，万分欣慰的是我们在上级领导的关心支持以及公司领导的统筹部署下，充分调动全体人员的积极性，始终以提升物业管理服务为基础，以“业主无抱怨、服务无缺憾、管理无盲点”为工作准则，通过积极的探索和不懈的努力，在这短短两个多月里可以说我们已经顺利平稳地度过了最为艰难困苦的过渡期，同时我们的付出和努力也得到了居民一定程度的认可。
物业管理其实实质是为小区服务的，要真正做好并不是件容易的事，而且大家都知道“松石苑”是已交付使用多年的社会型居民小区，原物业管理公司因种种因素决定撤离的同时也为我们留下了诸多的棘手工作和问题，加之小区居民对原物业公司印象较差，双方积怨颇深且矛盾已经较为尖锐。我们想要做好小区的物业管理工作，缓和与居民之间的关系使其重塑对物业公司的信心和信任是尤为关键的事情。针对这一情况同时结合社区管理共同体纲要我们制定了一系列的有效措施，进行分阶段、按步骤地落实，大致可以分为以下几点：
一、强化管理、提升自我
加强管理首先要理顺关系、明确责任，我们通过制定岗位职责，将责任和任务合理分配并落实到个人;其次我们制定了严格全面的规章制度，通过贯彻落实及追踪检查对公司全体人员加以规范和约束;另外我们对公司人员的自身素质极为关注，在加强专业技能培训的同时更大力塑造大家的工作责任心;与此同时我
们也向社会招募具有丰富经验和专业知识的小区管理人员，结合我们公司本身特有的企业文化和管理理念，将两者相互融会贯通，不断完善并规范公司内部的管理环节和操作流程。
二、贴心服务、树立口碑
物业管理涉及到的是居民的民生问题，要获得居民的认可和支持，除了良好的专业素质和管理理念，更要全方位提升服务质量，做到解业主之忧、想业主所想，为此我们公司领导也再三强调一定要做到“现场管理精细化、客户服务个性化”。比如我们在接到业主保修时，想方设法争取第一时间到现场了解情况并尽快落实维修解决方案，事后也要有选择性地进行回访。同时对于小区内的公共设施，特别是关系的居民切身利益及人身财产安全的，比如小区内管道网络的畅通、楼道照明灯、消防栓灭火器等设施，都要定期维护及时维修，而对于相关的历史遗留问题我们也要责无旁贷并不计得失地予以积极妥善的处置。
三、有效沟通、事半功倍
工作的方式方法至关重要，因此我们经常积极主动地与业主进行沟通，创造条件和机会营造良好氛围，以期加强双方的互动与联系。同时更想方设法调动居委会、业委会、乃至各楼组长的积极性，充分发挥他们的桥梁和纽带作用，将我们与原物业公司的不同之处，尤其是我们先进的管理模式和理念传达给小区业主，以便争取更多的支持和理解从而使我们能更顺利有序地开展各项工作。
通过这一阶段的工作和学习，虽然我们已经取得了一定的成绩，也有信心完成上级领导部门交付的任务，但我们也深知自己目前还处于起步阶段，需要学习和改进的地方还很多，我们只有通过不断的努力和优化才能把小区的物业管理和服务工作做得更加出色。在此，请各位与我共勉之!再次感谢大家!
各位同事：
今天，公司200多位管理骨干和先进代表欢聚一堂，表彰先进、总结经验、部署工作，成功召开20XX年度大会。我谨代表公司董事会及领导班子对20XX年度先进部门和个人表示祝贺，对公司全体员工过去一年的辛勤奉献表示衷心的感谢和崇高的敬意!
刚才，丁总已经代表经营班子总结了过去一年的工作、部署了今年的工作，做了很好的工作报告，这里就不再一一重复，我仅就去年工作的亮点和今年工作的重点作一些强调和补充。
一、20XX年公司取得了较好的成绩
20XX年，我司在集团的支持和指导下，经过全体员工的共同努力，总体上讲取得非常了不错的业绩，这个成绩也是前三年在上级领导的指导之下，公司全面推进两个提升方案所取得的成效。
一是全面完成了上级下达的经营计划，公司资产结构优良，财务状况稳定，成本管控能力在行业中具有较强的竞争力。
二是现场服务品牌持续提升，建立并开始试行《城市产业地产物业管理增值链模式及标准化服务体系》、《高档住宅区物业管理礼宾式服务模式及其标准化服务体系》。通过一年的艰苦努力，经第三方测评，年度总体顾客满意度达到84.93，比20XX年提升近4个点，这是非常不错的成绩;公司获得中国物业管理改革发展30周年“综合实力百强企业”，排名在前50强。
三是职能管控与职能服务体系得到巩固，基本实现了经营管理目标和管理服务体系的全过程管控，为迎接数码城大发展建立了项目管控机制。
四是深化成本管控扩大收入来源有了新的进展：实现采购管理系统向广佛区域项目覆盖，3个项目成功提高了管理服务费标准。企业抵御通胀能力增强。
五是管理、技术骨干引进和培养工作有突破：数码城集团帮助公司引进了一位行业知名的高管出任公司常务副总经理，并引进了2名项目负责人;第2期设备管理骨干、技术骨干培训班效果明显，有5名考核的优秀员工纳入设备管理后备人才库。经过公司的努力并得到集团领导的理解和支持，员工工资得以调整、提升，并纳入数码城集团工资体系。
六是全力配合数码城项目工作进展较大：完成配合数码城园区更新改造业主签字工作;江阴、东莞、天津、重庆项目已成立分支机构，并已按项目公司的要求组建管理团队进驻，销售配合工作推进顺利，并开始实施新项目现场提升方案。
但同时，我们必须清醒地认识到，数码城集团已经成为中国城市产业地产综合体运营开发商的领军企业，天安物业与数码城品牌、城市产业地产综合体高端物业的管理服务运营要求相比，公司的品牌和服务、现有的内部管理还有很大的差距和提升空间。主要是缺乏创新、缺乏核心竞争力，我们的服务水平还远远不能满足数码城新项目和越来越多高端客户的需求。这就是我们在肯定成绩的同时，必须要看到的差距。
数码城的大发展和数码城的品牌意味着天安物业拥有最好的资源，但我们能不能管理服务和把握这些资源?对此，我们要有紧迫感。现在，我们发现了问题，我们就必须要下大力气解决，否则公司可能就会被淘汰。
公司20XX年的工作，首要的是“转变观念，改革创新”，这两句话也是数码城集团对我们的要求，是做好工作的前提，特别是管理骨干要有明显转变。我们必须坚持“以客户为导向”，确立公司的发展战略，处理好好客户、员工和投资者的关系，通过实施战略管理、引进先进的管理工具使战略落地，来实现企业的可持续发展，实现管理创新和服务创新，实现品质提升和品牌提升。
二、全力推进年度重点工作任务
1、启动战略管理工作
3月18日，公司战略管理管理工作正式启动，这标志着公司进入了一个崭新的发展阶段。今后三至五年内，战略管理工作都将是我们工作的重心，在座的各位，都将是公司推进战略管理工作的核心力量。
公司实施战略管理，是数码城集团大发展的需要，是公司寻求自身发展实现突破的需要，是员工提升的需要，更是提升服务水平的需要。通过战略管理，让我们明白公司的定位、发展方向在哪里，公司的愿景、使命是什么，通过何种方式达成公司的愿景。这项工作推进情况的好坏、战略能否成功落地将关系到企业的成败和未来，也关系到我们每一位员工的利益和职业发展。因此，希望我们每一位员工积极主动解放思想、转变观念、通力协作、全情投入，共同推动公司战略管理工作，以实现数码城集团发展助推器和打造产业地产综合体物业管理服务商“头牌”。
2、城市产业地产标准化物业管理服务体系的打造
二十年的发展，天安数码城集团已经从一个区域性的企业成长为具有全国性的城市产业地产领军企业，其核心产品??城市产业地产综合体无论是主要建筑形态、物业形态，还是入驻企业、功能布局都发生了根本性的变化。主要建筑形态涵盖了超高层科技产业大厦、总部office、商业综合体、超五星级酒店、企业展示中心、企业会所、高档住宅等各类高端物业;入驻企业包括总部企业、高新技术企业、创意企业、绿色低碳企业、高端服务企业。物业形态具有类型多样性、功能复合性、产业融合性，融合了科研、办公、会展、会议、酒店、居住、休闲和交通等城市空间，一个项目就是一座现代高科技城，引领着现代城市的方向。这就需要天安物业具备更广泛的资源整合和综合运营能力，具备提供全方位的产业生态环境服务平台的能力。因此，通过引入和采用先进的科技手段和管理工具，创新和打造城市产业综合体物业管理服务体系是管理服务提升的主要工作内容。
3、重视人才培养和引进
从目前公司的人力资源情况来看，处于行业劣势：管理人员与基层员工的配比为1：5.7,行业平均水平是1：9;管理团队大专以上学历人员比例为10.7%，行业平均水平是20.5%。我曾提出重学历但不惟学历，看好那些具有实践经验，学习实践能力强，通过自学成才的员工，但我们必须看到，仅就这点公司现状令人担忧。20XX年，公司虽然在优秀人才的引进和内部人才的培养方面做了一些工作，但应该达到的效应仍然远未形成，学习型团队也远未形成。20XX年，我们要继续加大外部优秀人才的引进和内部人才的培养工作力度。所有的管理者都必须意识到，未来的市场竞争，决定性的因素一定是人才的竞争，因此，面对数码城集团和各类客户对管理服务的要求，20XX年，人才的选拔和培养，包括每位员工的学习、自我提升工作仍是公司的重点工作之一。
4、品牌建设
20XX年，公司在品牌建设和品牌宣传工作方面取得了一定的成绩，20XX年，我们要加大品牌的打造和宣传力度。对此，集团已经提出了要求，要求我们要“打造与数码城品牌相匹配的物业管理服务附属品牌，争做产业地产物业管理服务‘头牌’”。随着公司战略管理工作的启动和推进，公司品牌建设工作将作为战略规划的重要组成部分，品牌建设的各项工作和要求将与我们的日常工作和我们的每一位员工在岗位上的一举一动、一言一行联系起来，要通过打造品牌内涵、扩大品牌外延，增强天安物业品牌的影响力。
5、团队建设
团队建设是我们多年来都重视的一项工作。20XX年，在公司全力推动“改进和完善经营管理机制，提升经营绩效和服务品牌整体方案”时，就明确指出我们的管理团队中存在“责任心差、执行力弱、人浮于事、效率低下”等现象。时至今日，有些问题还没有根本的改变，员工的学习意识、学习能力在一定程度上还普遍欠缺，特别是中层以上管理干部的主动学习和提高自身修养、知识的意识不强，满足于现状，思想不够解放，缺乏创新意识，一定程度还存在着风气问题，这都是影响团队整体素质、团队工作氛围、企业文化再造的障碍。
20XX年，我们要大力推动团队建设，加大对全体员工危机意识、进取意识、创新意识、学习意识的教育和培训，树立健康风气，努力增强广大员工团结拼搏、逆势发展的意识，提振精神，营造健康向上的团队风气和简单高效的做事氛围，通过明确的企业发展方向、愿景、使命凝聚人心，重塑共同价值观，为实现企业的战略目标奠定团队基础。
各位同事，20XX年是公司创新改革的第一年，更是承上启下、继往开来实现企业再造的关键一年。对于今年的工作，我希望每个部门、每个项目、每位员工都尽快行动起来，落实本次战略管理启动会和公司年会的部署，卓有成效地开展工作，从大处着眼，从细节入手，从岗位做起。虽然我们面临任务是艰巨的，但我们又是幸运的，我们赶上了数码城集团大发展的时代，在全球经济形势和国内房地产开发形势不好的情况下，数码城集团一支独秀，这给公司提供了其它物业服务企业没有的机遇和资源，从这个意义上讲我们是非常幸运的。因此我们要善于把握机遇、勇于迎接挑战，为实现打造卓越的城市产业地产物业管理服务商的目标做出应有的贡献，让我们成为实现这一目标的实践者。我和班子有充分的信心，并抱着脱一层皮的决心来实现我们的目标，也相信所有员工能够抓住机遇迎接挑战，实现自己的人生价值和理想。
谢谢大家!
同道们：
值此新春佳节到来之际，我们共聚一堂，隆重召开*x市物业管理协会20XX年年会。在此，我代表*x市房地产管理局，向遭到表彰的业主委员会和物业服务企业表示热烈的祝愿!向工作在物业管理第一线的工作职员表示崇高的敬意!
刚才，刘仁贵会长做了协会年度工作做报告，我表示赞同。下面，我就全市物业管理工作情况再讲几点意见,供大家参考：
一、一年来的主要工作成绩
20XX年是不平凡的一年，对*x市物业服务行业而言，也是不断规范不断进步的一年。切实履行职能，不断创新思路，认真贯彻《物权法》、《物业管理条例》，切实强化行业管理，推动物业服务市场发展。20XX年物业服务行业从业职员4398人，年度业务总收进5731.46万元，城区共有各类物业管理项目380个，总面积1345.84万平方米，比上年度新增物业管理面积112.92万平方米。物业管理类型多样化，由住宅类型扩大到办公、贸易、工厂、医院、博物馆等类型物业，进步了全市物业服务水平。
(一)抓宣传，不断改善行业发展环境。
我们针对前期物业服务矛盾突出的题目，在不断建立健全管理机制的同时，不断加大宣传力度。一是联合市广电局精心打造了“欢乐*x小区行”活动。以文艺表演、趣味游戏、有奖问答、感人事迹、爱心义卖、现场咨询等丰富多彩的活动，走进小区，贴近业主，展现业主精神风采，提倡文明生活方式，创建和谐物业小区。目前已在东山苑、世纪花园、香格里拉小区成功举行，小区业主积极参与，获得了良好的宣传效果。我们还邀请医保中心、盐务局、供电局等单位，在活动现场展开了政策宣传和便民活动，得到了广大业主的赞誉。二是大力宣传前期物业服务。利用*x日报、*x晚报、电视台《房管面对面》栏目，以刊发文件、答记者问、现场采访等情势，重点宣传前期物业服务、合格的商品房的内涵，引导广大业主正确维护本身正当权益。今年共在报纸宣传4期，电视宣传3期;同时，利用前期物业专项检查的机会，重点向房地产开发企业和物业服务企业宣传前期物业服务的政策，进步企业的前期物业服务的熟悉，收到了良好的宣传效果。三是认真做好政策咨询。今年共接待群众咨询1000余起。通过加大宣传力度，社会对物业服务的熟悉进一步增强，20XX年的物业矛盾纠纷大幅度降落。
(二)抓基础，不断推动物业服务市场化。
我们结合实际，积极创新管理机制，夯实物业服务市场平台的基础。一是建立商品房前期物业服务备案制度。根据《物业管理条例》等法律法规，出台了《关于进一步加强商品房前期物业服务管理的通知》(十房规字〔20XX〕1号)，把前期物业服务纳进商品房预售许可审查范围，催促开发企业认真落实前期物业招投标、物业服务用房、计量表集中设置、明码标价收费制度，做到关口前移，确保开发企业向市场提供合格的商品房，维护广大业主的正当权益，从源头遏制物业矛盾。二是建立市场化的收费机制。要求开发企业在预售前，要制定具体的前期物业服务内容及标准、物业服务费等收费项目及标准，并将此作为与物业买受人签订的商品房买卖合同的重要内容。通过这类情势，将物业服务收费真正推向市场，为物业服务行业健康发展打下了坚实的基础。三是建立前期物业招投标制度。为顺利实施招投标工作，我们学习鉴戒外地先进经验，制定了前期物业招投标程序、规范，建立评委专家库，组织物业服务企业和招投标专家进行了招投标培训。从20XX年6月1日开始，对所有预售的商品房项目都认真落实了前期物业服务招投标。此项制度的实施，为构建公平、公然、公平的物业服务市场平台奠定了坚实的基础。
(三)抓管理，不断提升物业服务水平。
一是展开前期物业专项检查。今年3月中旬，下发了《关于展开前期物业服务专项检查的通知》，制定了专项检查方案，成立了领导小组，明确了13项检查内容，联合局房地产监察大队，抽调6名业务骨干，组成了2个检查组。在企业自查的基础上，对城区尚处于前期物业服务的物业小区进行专项检查。其中，抽查房地产开发企业84个，物业小区109个，对房地产企业存在的违法违规行为进行了分类整理，下达限期整改通知书105份，并催促各房地产开发企业在规定时间内整改到位。通过展开专项检查，对进一步进步房地产企业依法经营的意识与自觉性，引导消费者依照法律维护本身的正当权益，切实规范我市的物业服务市场秩序起到了积极增进作用。二是在商品房销售备案阶段，严格把好前期物业服务验收关，确保开发企业按文件要求落实物业服务用房和供水、供电设施。三是展开文明物业小区和优秀物业企业评选活动。经过评审，今年共有8个小区被评为文明物业小区，5家企业被评为优秀物业服务企业，3家企业被授与*x市物业服务行业贡献奖。通过此项活动，将进一步推动物业服务上水平。
(四)抓调和，积极化解矛盾纠纷。
坚持维护广大业主正当权益的宗旨，积极调和各类矛盾纠纷。今年我们共办理了1件人大建议、1件政协提案，满意率100%。办理市长热线、行风热线、来人来电投诉120余起。调和处理了丽山小区供水、锦华小区供电、*x宾馆家属楼供水题目，启动了应急维修资金制度，解决了丽山小区拖欠的4.3万元水费、锦华小区5万元电改资金缺口和*x宾馆家属楼1万元资金，完全解决了小区的矛盾，维护了社会稳定。
(五)抓培训，进步从业职员素质。
我们始终把物业服务行业的培训工作作为一项重要工作来抓，把上岗培训与专业知识培训同一起来，管理层次和服务层次结合起来，采取“请进来、走出往”的方式，通过集中培训、继续教育、考察交换等多种情势，不断进步我市从业职员的素质和水平。上半年，利用召开协会年会的机会，对全市的物业企业进行了前期物业招投标、维修资金管理政策培训，邀请两位专家进行了《中小城市物业服务企业生存与发展》、《执行力与沟通》专题讲座。组织物业企业，参加了全国城建培训中心在山西长治举行的“中小城市物业管理发展论坛”。通过培训，进一步进步了物业企业管理层对物业服务的熟悉和经营管理的水平。
在当前发展较好的情势下，我们也要充分熟悉到存在的题目：一是综合管理机制不完善，职能部分相互配合构成协力不够。二是前期物业服务中遗留题目多，还需要加大力度逐渐解决。三是物业服务企业服务行为不规范，从业职员整体素质不高，影响了物业服务行业的健康发展。
二、今后我市物业管理的几项重点工作
这些年来，物业管理行业快速发展，对进步人民群众居住质量、改善居住环境，对维护社会稳定，都发挥了重要作用。今后，建立诚信、规范的物业服务市场，增进行业和谐发展，是房管部分、物业管理行业协会和全市物业管理企业面临的共同任务。今后我市物业服务行业要认真抓好以下几项重点工作：
一是整顿物业服务市场秩序。联合工商行政管理部分，展开物业服务企业经营行为专项整顿活动，并建立物业服务企业考核制度，制定《物业服务考核办法》，对企业的物业服务行为进行检查，催促物业企业规范服务行为和经营行为，进步我市整体物业服务水平。
二是建立物业管理长效机制。我们将学习鉴戒外地先进经验，积极向政府建议建立“条块结合、以块为主，将物业管理重心下移，纳进社区建设同一管理”的长效管理机制。明确区、街办、居委会和相干公共事物管理部分(如：房管、卫生、地震、计生、消防)在物业管理中的职责，构成职能明确，各负其责的管理机制。
三是完善地方配套政策，起草好《*x市物业管理办法》。力求制定一部实用、有效的、能解决和明确具体题目的地方性法规，并将通过向全社会征求意见的方式，最大程度的令社会的各个主体、各个层面满意。
四是加大信息化建设力度。进一步抓好物业管理信息网建设，以信息公然为重点，以服务社会为宗旨，整合各种资源，进步网站建设水平，使之成了解行业政策、展现企业形象、增进交换互动的重要窗口。加快住房维修资金管理信息化进程，实现维修资金互联网查询，建立维修资金二级账户，到达主管部分、业主委员会、业主三方监管的目的，进一步增强管理的透明度。
五是加强对业主委员会工作的指导监督。要严格依照《物业管理条例》和新的《业主大会和业主委员会指导规则》规定，进一步加强对组建业主大会和业主委员会的指导，增进业主自我管理、自我束缚机制的构成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，增进业主自律和民主决策，依法维护本身正当权益。
六是加大行业宣传力度。努力实现物业管理宣传的多样性、实效性。以“欢乐*x进小区”活动、物业服务公益广告为载体，以电视、报纸、宣传栏、宣传画等为主要平台，建立消息合一、点面结合的宣传模式，进一步扩大宣传的深度和广度，进步宣传效果。
七是加大与公用事业单位的调和力度，有效地解决影响物业管理的能源供给题目。如小区动力用电的电价题目等，为物业服务企业营建良好的经营环境。
八是加强物业管理队伍建设。展开多层次、多种类的物业管理培训，进步物业服务队伍整体素质，为规范物业服务活动、转变物业服务方式、进步物业服务水平、增进物业管理行业的健康发展提供人材保证。
同道们，新的历史时期，物业服务行业也面临新的发展机遇和挑战，市房管局和市物业管理协会将在市委、市政府的领导下，和全市物业管理企业一起，捉住机遇、奋力拼搏、克服困难、与时俱进，共同建设*x人民的美好家园，为*x经济社会发展再作新的贡献!为建设和谐社会再作新的贡献!
