3月17日、3月22日,北京连续发布限购政策。在新政调整下,一些已签订购房合同的购房者遇到了新问题,也引发了一些纠纷,其中最让人纠结的是三类情形:首付比例提高,已签订合同的买方交不起首付款,哪些情形下解除合同不算违约?有市民准备卖房后再买房,在连续限购下,计划泡汤,卖家拒绝出售怎么办?缴税条件调整,已经签订购房合同,但按新政又失去购房资质,这些合同怎么处理?
一觉醒来,自己所在城市出了限购令,在提高首付款金额、认房又认贷的情况下,北京的李先生需要额外再付卖方80多万元首付款,才能买下这套还没网签的房子。因为突然增加的首付款超过支付能力,李先生不得不放弃购买,卖家则要求李先生承担违约责任,已付的定金不予退还,这让李先生傻了眼。
与此同时,北京市西城区一家房地产中介门店店长老王也陷入了焦虑,“自从新政发布到现在,不到两天的时间,我们本月意向签约或准备签约的客户中有30%表示要退单或违约,原因是凑不足首付款”。
3月17日,北京市楼市调控进一步升级,认房又认贷并且二套房首付提至60%,贷款年限缩短至25年。随着“3?17”限贷加码后,3月22日又出新政,60个月每个月都要有纳税记录。北京连续出台的政策被称为“史上最严的楼市限购政策”。
3月24日,中国人民银行出台关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知,对于离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
相关的购房纠纷也一路随行,用业内人士的话来说是“持续且高发”。因限购引发的购房纠纷,到底该怎样解决?《法制日报》记者对此进行了采访。
2010年4月“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台后，一些房价过高的城市相继颁布限制家庭购房套数的规定，被称为“限购令”。北京规定对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭暂停售房，连续5年(含)以上在本市缴纳社保或个税的非本市户籍家庭限购1套住房。本章就本市户籍、外阜户籍、港澳台、外国人、及公司购房资质进行简单阐述。
一、京籍家庭购房政策
单身：在本市未拥有住房的，限购1套住房;对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
家庭：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
京籍户籍家庭包括：
居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的家庭。
驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有效《北京市工作居住证》的家庭。
拥有北京市单位集体户口的家庭。(因就学迁入在京学校集体户口的(户口本上职业处体现学生)，属于非京籍。)
二、非京籍家庭购房政策
持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);
拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
三、外籍人士\港澳台地区居民\华侨的购房政策
外籍人士\港澳台地区居民\华侨个人购房按照2012年11月4日国家外汇管理局颁布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》执行， 境外个人在境内只能购买一套用于自住的住宅。 即只能购买自用、自住的商品房，不能购买非自用、非自住的商品房，包括投资性质的写字楼、商业物业、住宅等都在严格限制购买范围内。 境外个人必须在京工作居住满一年才有资格购买住宅
四、公司购房政策
大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)的购房受限制外，其他的单位购房不受限制。
其他区县除个体工商户外不受限制。
外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。
五、【补充通州板块限购政策】
根据北京市最新的规定[注1]，对通州采取的限购政策为：
一、符合现行政策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：
(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。
(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。
(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。
(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
二、以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：
(一)已拥有1套住房、无法提供在通州区落户满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。
(二)无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
注1：《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)、《北京市人民政府办公厅贯彻落实〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2013〕17号)。
