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无锡市物业服务收费管理实施办法
第一章 总则
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》《江苏省价格条例》《江苏省物业管理条例》《无锡市物业管理条例》 和《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合我市实际，制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于无锡市区范围内物业服务收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务项目的收费。
第四条 市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责制定有关物业服务收费的政策规定，指导全市物业服务收费的管理工作。
各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门按照各自管理权限，分别负责本行政区域内的物业服务收费的监督管理工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、质价相符的原则，区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务费、汽车停放费实行政府指导价。业主大会成立后, 普通住宅物业公共服务费、汽车停放费实行市场调节价。
车位租金实行政府指导价。
非普通住宅（认定标准见附件一）、非住宅、改变用途用于经营的普通住宅、业主采取自行管理或业主自行管理与委托专业机构相结合管理的普通住宅的物业服务收费实行市场调节价。
满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务费等其他物业服务项目收费实行市场调节价。
第七条 实行市场调节价的物业服务收费标准在物业服务合同中约定或由业主、物业使用人、业主大会与物业服务企业根据服务内容、服务质量协商确定。
第二章 物业公共服务费
第八条 本实施办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内向业主或者物业使用人收取的提供具有公共性和普遍性的物业基本服务费用。
第九条 物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）物业管理服务人员工资、社会保险金、公积金和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常维护保养费用；
（三）清洁卫生费用；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
应当由住宅专项维修资金支出的物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，不得计入物业服务成本或物业公共服务费支出。
第十条 普通住宅前期物业公共服务费实行等级服务、等级收费。等级服务标准由市物业管理行政主管部门制定；等级收费标准由市价格主管部门制定。市区普通住宅前期物业等级服务标准、等级收费标准均按七级设置，具体标准详见附件二。
第十一条 市价格主管部门应当会同市物业管理行政主管部门综合考虑我市物业公共服务平均成本、最低工资标准、社会统筹基数及缴费比例、住房公积金缴存基数的调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，每三年对物业公共服务等级及收费标准进行评估，并根据评估结果适时动态调整，向社会公布。
第十二条 在物业交付之前，建设单位应当通过公开招投标或协议方式选聘物业服务企业，在政府指导价范围内签订前期物业公共服务合同，并在房屋买卖合同中约定服务内容、服务等级、收费标准等。物业服务企业应当自前期物业公共服务合同签订之日起三十日内至所在地区级物业管理行政主管部门和价格主管部门备案。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业服务费未在房屋买卖合同中约定的或约定不明确的，由建设单位承担。普通住宅前期物业服务期间，变换物业服务企业的，实行政府指导价管理的物业服务收费应按规定程序重新确定。
第十三条 物业服务企业报备实行政府指导价的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应向价格主管部门提供以下书面材料：
（一）前期物业公共服务收费备案申请；
（二）物业服务企业营业执照、统一社会信用代码；
（三）前期物业公共服务合同、住宅区规划许可证及附件、公建配套文件；
（四）住宅区前期物业公共服务成本费用测算材料；
（五）住宅区前期物业公共服务收费报备登记表（详见附件三）；
（六）中标通知书、投标书原件或物业管理行政主管部门证明等有关资料；
（七）其他应当提供的相关材料。
第十四条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或政府制定的等级服务收费标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，提供公开真实、完整有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在等级服务收费标准范围内实施调整并按约定执行。
第十五条 物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按照登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。
未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。
第十六条 业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。
因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。
第十七条 住宅物业管理区域内共用设施设备运行、维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照居民使用的价格标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、电子对讲门设施、非经营性车场车库、非经营性电瓶车充电设施、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
第三章 汽车停放费和车位租金
第十八条 本实施办法所称汽车停放费，是指物业管理区域内用于车位、车库的公共设施设备运行的能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等费用。
本实施办法所称车位租金是车位所有权人或管理者将车位采取租赁方式，出租给使用人的费用。
第十九条 汽车停放费与车位租金标准：
（一）业主专有室内车库，免收汽车停放费；
（二）业主专有室内车位，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；
（三）建设单位专有室内车位，委托物业服务企业管理的，建设单位可收取每月每车位250元的车位租金，物业服务企业可收取每月每车位50元的汽车停放费；
（四）人防工程室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取车位租金，用于该人防工程设施的维护管理和停车管理的必要支出；
（五）业主共有室内车位，物业服务企业可按每月每车位200元收取汽车停放费；
（六）业主共有室外车位，物业服务企业可按每月每车位120元收取汽车停放费；
（七）住宅区室内机械式车位汽车停放费和租金标准，按相应标准减半收取。物业服务企业可向车位使用人另行收取每月每车位50元的机械设备日常维修、保养、检测、使用等运行维护费。
同一停放区域内的汽车停放费标准应保持一致。
业主或物业使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同。
业主大会成立前，业主共有场地汽车停放所得的收益，30%用于贴补物业服务费，70%纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，由合同约定使用。
第二十条 在征得物业服务企业同意的情况下，进入物业管理区域临时停放的车辆，按以下标准收取汽车停放费：以24小时为计费周期，2小时内免收，超过2小时部分按每小时（不足1小时按1小时）2元收取，最高不超过20元；超过24小时按上述标准重新计收。
第二十一条 对进入物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取车辆停放费。
住宅区车辆实行门禁卡管理的，物业服务企业应免费为业主车辆提供每车一张的门禁卡。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第二十二条 建设单位应当向全体业主公布车位、车库的处分情况。未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本物业管理区域内的业主。业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，期满后可以优先续租。
车位、车库不得单独转让给物业管理区域外的单位和个人。划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，建设单位应当结合当期业主停车需求，按照比例划出可供租售的车位、车库，并在物业管理区域内显著位置公示；小区整体交付前，只能向每户业主出售一个车位、车库；小区整体交付后，在确保未销售房屋每户一个车位、车库的情形下，剩余车位、车库可以按照规定出售。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，汽车停放费由建设单位承担。建设单位不得以长期租赁的形式，变相出售车位、车库。
第四章 其他服务项目收费
第二十三条 本实施办法所称其他服务项目收费，是指物业管理区域内除物业公共服务费、汽车停放费和车位租金外，物业服务企业向业主、物业使用人提供服务并收取的费用，以及涉及物业服务企业和业主、物业使用人的其他费用。
第二十四条 物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等专业经营单位委托代收费用的，物业服务企业可以根据约定向委托单位收取代办手续费，但不得向业主、物业使用人收取任何额外费用。
第二十五条 公共能耗费，是指物业管理区域内，共用的水泵、中央空调、集中供热、监控机房、消防系统等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
公共能耗费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或物业使用人按建筑面积合理分摊收取。
第二十六条 电梯运行维护费，是指在日常和装修使用中，电梯维修养护、保养、检测、能耗、责任保险等由物业服务企业负责代收代交的费用。
电梯运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或物业使用人按建筑面积合理分摊收取。电梯到达起始层的住户，免收电梯运行维护费。
单列电梯运行维护费的，其电梯运行过程中日常维护、保养、检测、能耗、责任保险等发生的费用不得重复计入物业公共服务费和公共能耗费。
第二十七条 科技系统运行维护费，是指为住宅提供自动调节室内温度、湿度、空气，模拟自然环境所产生的专用设备运行维护费用。
科技系统运行维护费标准由物业服务企业按实际费用，以约定方式向业主或物业使用人按建筑面积合理分摊收取。
第二十八条 业主或物业使用人在其物业室内产生的装修建筑垃圾，可委托物业服务企业或清运公司处置，由符合资质的单位清运至城市管理部门指定的消纳场所，并自行承担清运费用和处置费用。
第二十九条 物业管理区域内集中停放看管的摩托车和非机动车停放服务收费，以及电动车、电动汽车充换电服务收费，由物业服务企业与车主或使用人按实分摊、约定收取。
第三十条 住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当免费为业主配置每户5张出入证（卡）；改造升级实行出入证（卡）管理的物业管理区域，应当为业主免费配置必要数量的出入证（卡）。业主或者物业使用人另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。
第三十一条 装修押金保证金、装修人员出入证等以及应业主或物业使用人要求,物业服务企业提供特约服务所收取的费用，由双方根据服务内容、服务质量协商约定。
第三十二条 住宅区内装修材料的运送、搬运等服务由业主或物业使用人自行选择，物业服务企业不得强制指定、垄断服务。相关服务费用由业主或物业使用人与提供服务者双方协商约定。
第五章 行为规范与监督管理
第三十三条 开发建设单位应在销售现场公示前期物业管理合同、前期物业服务收费备案内容。物业服务企业应当执行明码标价规定，在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式以及收费依据、举报投诉电话等，自觉接受业主、物业使用人的监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明的费用。
第三十四条 物业服务企业应当加强价格自律，完善内部财务管理制度，全面履行物业服务合同，保证服务质量和收费标准质价相符。
同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。
第三十五条 物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费、共用设施经营收入应当单独列账，独立核算。
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，每年三月底前，在物业管理区域内的显著位置分别公示上年度物业公共服务费、公共能耗费、电梯运行维护费和经营公共设施收益收支情况。
物业服务企业应按规定实行物业服务季度报告制度，在物业管理区域内显著位置公示服务报告内容，并保存好相关公示报告记录。
第三十六条 物业服务企业可以根据物业服务合同预收按月缴纳的费用，但预收的期限最长不得超过一年。
预收公共能耗费和电梯运行维护费的，每年度应按时与业主结清上一年度费用，有合同约定的按约定执行，没有约定按多退少补原则，双方可约定具体履行方式，接受业主和社会监督。
第三十七条 物业服务收费应当体现自愿委托、服务有偿的基本要求，物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准，业主、物业使用人有权拒绝交纳。
第三十八条 业主或者物业使用人应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
业主或者物业使用人对物业收费有异议的，可以依法调解。未按合同约定交纳的，业主委员会、物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期拒不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼，依法追缴。
第三十九条 价格主管部门、物业管理行政主管部门应当会同相关部门加强对物业服务及收费行为的监督管理，指导物业服务企业规范收费行为。
第四十条 物业服务企业违反物业服务合同和本实施办法规定收费的，由相关行政执法部门在各自职责范围内依据有关法律法规予以查处。
第四十一条 物业管理行政主管部门应当会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强物业服务行业诚信管理。物业服务企业有超标准收费、强制或者变相强制收费、低于服务等级提供服务等行为被依法查处的，由相关部门纳入失信企业名单并给予相应惩戒。业主或者物业使用人有拖欠物业服务费用等行为且经法院判决仍拒绝交纳的，应纳入其个人信用档案。
第六章 附则
第四十二条 江阴市、宜兴市可参照执行，也可结合本市实际制定相应管理办法，并报上一级价格主管部门和物业管理行政主管部门备案。
第四十三条 保障性住房、安置房、房改房、老旧住宅小区前期物业服务收费按本办法实施。
第四十四条 物业服务企业之外的其他管理人提供物业服务的，其收费可以参照本办法执行。
第四十五条 本办法由市发展和改革委员会、市住房和城乡建设局在各自职权范围内负责解释。
第四十六条 本办法自2020年4月1日起施行，有效期5年。《无锡市物业服务收费管理实施办法》（锡价规〔2014〕3号）同时废止。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的，从其规定。
