今年5月1日，《太原市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。由于《条例》与省城居民生活密切相关，涉及层面多，且人们对部分条款还存在一些疑问，因此，6月16日，太原市房产管理局召开新闻发布会，就《条例》中居民关心的热点问题作了发布。
物业管理占房产投诉六成以上
据了解，目前，太原市住房管理投诉方面，物业管理所占的比例较大，仅12345便民服务热线和12319城建服务热线转到房产管理部门的物业管理方面的投诉就占到房产管理方面总投诉量的60%以上。
太原市房产管理局副局长耿国胜指出，造成物业管理问题的原因是多方面的，如太原市物业服务水平与北京、广东、深圳等城市相比还有很大的差距，与其他省会城市相比也处于落后状态。在物业服务中存在的主要问题是物业管理企业多、小、散、差，从业人员素质较低，物业服务不到位，业主花钱买服务意识不强。物业服务企业服务水平不高，业主权益受到损害，小区品质得不到提升，不但造成许多物业纠纷，而且还影响到整个城市的提质升级。
此外，部分政策法规相抵触，也是造成物业矛盾频发的重要原因。耿国胜说，根据国务院相关规定，水、电、暖等专业经营单位应直接面向用户提供服务和收费，但太原市部分经营单位根据自己的行业规定，委托物业公司收取，引发大量矛盾。此外，对小区内的违法建设、乱搭乱建、破墙开店、乱设摊点等行为的查处，业主和物业公司投诉无门，各部门相互推诿，使矛盾纠纷越来越突出。因此，亟需物业管理法规予以规范。
捆绑收费成投诉热点
“从5月1日施行以来，在收到的居民投诉中，捆绑收费占较大比例。”太原市房产管理局物业管理处处长齐聪文介绍，“部分物业公司将水费、电费、取暖费与物业费捆绑收取，或将电费与取暖费捆绑收取，或因欠费停止服务等，这类投诉占到物业服务总投诉量的一半左右。”
在实际生活中，“业主欠缴物业费，物业服务企业就停水断电，遇到这样的情况该怎么办？”对这一问题，齐聪文指出，《条例》第十二条有明确规定，即物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变项限制专业服务。
“如果业主一旦遇到这样的情况，可向12345便民服务热线、12319城建服务热线或所在区域的房产管理局进行投诉，各级房产管理部门会积极协调处理。”太原市房产管理局物业处处长齐聪文说，如果专业经营单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和进行有关设施设备日常维护养护，双方须签订委托协议。
“造成捆绑收费的主要原因是太原市专业经营单位的服务，如“一户一表”等设施建设不完善，随着城市建设的提升，“一户一表”建设的推进，相信这些问题会越来越少。”齐聪文说。
然而，对于“捆绑收费”违规企业，《条例》及相关规定并没有具体的处罚措施。如何才能制约这些行为，齐聪文表示，可以通过限制物业公司参与评优、参与招投标、考核扣分等措施，消除“捆绑收费”等问题的发生，保证业主不会出现断水、断电等现象。
恶意欠费录入不良信用档案
在实际生活中，物业服务企业也有自己的“难处”。出现捆绑收费现象的原因之一就是有些业主恶意欠费。物业服务企业如果遭遇业主恶意欠费，该如何应对呢？
齐聪文介绍，物业服务企业可以通过法律途径解决问题。《条例》第三十七条规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁，经法院判决或者仲裁裁决后逾期仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人不良信用档案。
小区停车位管理受关注
“《条例》公布前，人们对小区停车位归属和使用不太了解。《条例》公布后，很多居民发现小区停车位存在乱收费，归属不清等现象，这一问题也成为投诉热点之一。”齐聪文说，根据物权法的规定，小区的停车位有三种方式可以处置，包括出租、出售和赠予。
《条例》规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，依据规划按照出资情况确定。齐聪文说，业主可以购买和租赁车位。
在一些老旧小区，停车难的问题也比较突出，齐聪文指出，如果在老旧小区内占用公共场地、公共道路划定和设置停车位，这些停车位归全体业主所有。
《条例》施行一个多月来，关于停车的投诉也占较大比例。齐聪文说，过去人们不了解小区内停车位的相关规定，也不懂得有哪些权益，如何去维护自己的权益。《条例》公布后，大家对相关政策了解了，也有了维权意识，因此对物业公司违规行为的投诉也增加了。
齐聪文提醒，业主在发现自己的合法权益受到侵害时，除可以通过便民热线投诉外，也可以向法院起诉，用法律武器维护自己的合法权益。
业主委员会可自我管理
目前，太原市有些小区居民花钱买服务意识不强，导致小区管业管理缺失，进而出现脏、乱、差及管理混乱等现象，既影响了居民生活，也影响了城市形象。对此类问题，齐聪文表示，物业服务是一种服务，既然是服务就应该花钱购买。如果一些小区不愿聘请物业服务企业，小区也可以成立业主大会，选举产业业主委员会，由业主委员会聘请专业的服务公司提供服务，比如现在社会上有专业的保洁公司，有专业的保安公司，业主委员会可以聘请这些公司为本小区服务。
另外，还有一部分小区既没有成立业主大会，也没有人组织聘请专业服务。齐聪文说，目前太原市社区管理也比较到位，在一些无人管理的院落，政府已经派保洁人员进行清洁。
居民小区乱搭乱建、私自占用公共区域也是常见问题。齐聪文说，如果出现违法建设，不管是居民还是物业公司，都可以向12345便民服务热线、12319城建服务热线进行投诉。投诉后，由规划部门进行查处。
使用专项维修资金需两个“三分之二”通过
就群众关心的住宅专项维修资金使用问题，齐聪文也作了说明。他说，居民小区要动用专项维修资金时，需要俗称的两个“三分之二”通过，即专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，才可以使用。维修资金使用的项目包括屋顶漏雨、电梯大修和更换、外墙立面剥落后进行维护、小区的道路维护、小区的设施设备维修维护等。
此外，在紧急情况下，住宅专项维修资金的使用也可以不经过两个“三分之二”通过。紧急情况包括：电梯故障；消防设施故障；屋面、外墙渗漏；排水设施堵塞、爆裂；楼体外立面存在脱落危险；其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。
