原标题：国外如何“以房养老”
明日就是“重阳节”，让老人能拥有一个幸福的晚年是政府、家庭和社会的共同责任。9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”这17个字最为引人注目。
事实上，“反向贷款”的模式在上世纪80年代已经在美国出现。目前世界上不少国家有此政策，但是也有很多国家仍在观望中。
美国 “倒按揭”推行多年“门槛低”
“如果你年满62周岁，并且拥有自己的住房……为什么不将房子资产变成现钱呢?”、“很多老人空有大房子，却没有现金，可能面临突然的医疗支出、房屋修缮费用，怎么办?”在美国，从上世纪80年代开始，出现了政府主导的“反抵押贷款”项目，也就是“以房养老”。美国人养老有多种方式，“反抵押贷款”只是其中一种。
20多年来数十万人参加
在一些受访对象的印象中，美国人养老有多种选择，纯粹靠“以房养老”的现象虽然有，但是并不算多。
美国人退休能拿多少钱呢?美国的养老保险制度有“三条腿”，“第一条腿”是基本养老保险，替代率是40%，所谓替代率就是退休后的收入与退休前收入的比例。“第二条腿”是雇主计划，相当于我国的企业年金，最著名的是401K计划，社会平均替代率也是40%;“最后一条腿”是商业养老保险。
61岁的美国人安东尼给出了一个大概的数字：基本养老保险最低标准是800美元/月，一般人能拿到1500-2000美元。很多美国老人并不仅靠基本的社保金过活，同时还会拥有企业年金和一些存款。
在美国，利用房产养老，也是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。
这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。
62岁以上有房老人够条件
美国的这种“住房反向抵押贷款”(HECM)出现于上世纪80年代中期，目标人群是62岁以上的老人。该项目由美国联邦政府住房及城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)主导。
通俗来讲，与普通的按揭买房，按月付给银行利息归还贷款的方式相反，参加HECM的老人，是将自己的房屋抵押给HUD，相关金融机构为此付给老人一定金额的现金，也就是贷款。等到老人故去之后，房屋收归HUD所有，并由其变卖房屋清偿贷款。
申请HECM的老人需要符合几项基本的条件，“门槛”并不算高：首先，要求年满62岁以上的单身老人或夫妇;拥有一套已经还清贷款或者所欠贷款数额不多的自住房(依靠反向贷款获得的现金可以还清贷款)。
在实际操作中，负责放款的是各大银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构。假如贷款机构因破产或其他原因无法按约发放贷款，政府就会适时介入，保证贷款正常发放。
这一项目对申请者用来抵押的住房几乎没有限制。在收到申请后，HUD、银行和保险公司将对申请者的自住房进行估价。
按照规定，申请人最多可获得的贷款，肯定少于房屋的评估价或者销售价格，绝大部分情况不超过62.55万美元。当事人无须为这笔收入纳税，其享受的社会保障和医疗保险等其他社会福利也不受影响。
20万房产能发一半贷款
那么，一般情况下，老人能够依靠反向贷款拿到多少钱呢?这要根据当时的利率、房屋估值、地理位置、老人的年龄等因素来综合评定。如果是夫妻申请，则以年龄较小的一方的年龄为准。
老人在申请反向贷款前，按照要求必需免费获取讲解资料，或者以较低的价格聘用反向贷款顾问，明确了解这一项目的含义。顾问会为老人估算相对准确的贷款金额，或者老人们可以自行在网上用“反向贷款计算器”估算。
在官方的宣传资料中，以拥有20万美元价值房屋的3个家庭为例，具体地讲明了反向贷款的用途和金额。但是，每一个申请的具体情况仍然有所不同。
63岁的比尔
