年轻的时候，通过银行贷款买房;等到年老了，再把房子抵押给银行或专业机构，每月从中领取一笔“养老金”安度晚年……
2013年9月，国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，引发舆论广泛关注，按计划“以房养老”政策会于上半年试行推广。具体“以房养老”是什么意思呢?
【以房养老是什么意思】
以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
“以房养老”的客户群体主要面对那些拥有房产又“失独”的老人，或者那些不愿意将房产留给后人的老人，它只是一个市场性的补充金融养老产品，与政府层面提供的基本养老服务并不矛盾，因此推行不会伴随太多的阻力。
【“以房养老”保险有望在4城市试点】
为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
【“以房养老”市场前景】
关于以房养老，很多专家的观点一致：以房养老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人[3]”的“中国穷老人”现状。
【以房养老模式】
租售换养
适合人群：城市居民拥有1套以上住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;城市居民对住房有较高升值预期、追求退休后高品质生活的中高收入者。
以大换小
适合人群：大中城市仅拥有1套较大住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中等水平收入者。
售后返租
适合人群：大中城市仅拥有一套住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活但不愿意搬离原住处的中等水平收入者。
倒按揭
适合人群：大中城市拥有住房且该住房不需子女继承或无子女继承的中低收入者;大中城市退休后追求高品质生活的中高水平收入者。
【以房养老，看起来很美?】
1.以房养老难破传统观念：
许多人贷款买房，辛苦一生赚钱还贷，到临近退休才还清贷款，但此时已无太多积蓄来养老。而且，房子很多情况是顺理成章地留给子女。许多老人对“以房养老”这种方式无法接受，房子将来肯定是属于儿子的，儿子将来住不住、卖不卖是他的问题。“但寸方寸地、留于子孙耕”是国人的传统观念。思想传统的老人，心理上难以接受自己辛辛苦苦一辈子挣来的房子未来成为别人的，只有留给下一代才安心。
2.金融机构犹豫不决
“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构的犹豫，房价下跌的风险是他们最为担心的因素。目前承接“倒按揭”的业务尚不成熟，国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，正向按揭贷款的风险是随着时间的推移不断减小的，而“倒按揭”恰恰相反，时间越长风险越大。如何确定“倒按揭”利率也是一大难题，贷款额少，老人不乐意;贷款期长，机构又可能吃亏。
3.受70年产权限制4月28日
我国住宅用地的使用年限一般只有70年，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故时，使用年限更是所剩无几。那么，保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售以获得相对稳定的现金流，但在房价泡沫时，租不出去或卖不上价的情况也是可能发生的。
4.适用人群有点窄
实现“以房养老”要有三条件：老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活;老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要;经济条件过低不具“以房养老”条件。
