如果我们把大连这座城市看成一个棋盘，则大大小小的板块就是棋格。在哪个板块落子，既是政府对城市规划和资源倾斜的思考，也是我们买房必然要考虑的问题。
根据新峰系统（CRIDAS）的划分方法，大连7区共计53大板块。其中，市内五区30个板块，金州新区17个板块，旅顺口区6个板块。（注：以下图示未包括金州二十里堡、金州三十里堡两个板块）
图片来源：大连新峰地产
由于先天地形的限制，“西拓北进”成为大连发展的战略方向。尤其是在执行中、西、沙、高四区限购政策+非限购区域土地放量以来，大连的城市半径在不断扩大，一个个价格洼地接连被填平。目前大连的土地价值抬升，在第一圈层“徘徊”，并逐渐向第二圈层过渡。举一个很生动的例子，原先你觉得体育新城很偏，但现在不少人已经把目光投向更远的小窑湾。
图片来源：保顾研究院东北分院
（九湾：大窑湾、 小窑湾 、金州湾、大连湾、夏家河、东港、星海湾、凌水湾、塔河湾）
在分析大连潜力板块之前，先作出三点声明：
1、所谓潜力板块，就是目前尚未完全成熟、且尚有待开发土地的板块；
2、考虑到大连城市发展的节奏，本文涉及潜力板块是指有5-10年崛起的可能，但绝不是暴涨，毕竟“房住不炒”不能动摇；
3、板块发展不确定因素很多，所以我们的观点仅供参考。
2020年，大连新盘不容小觑。
据不完全统计，分布在甘井子区、沙河口区、金普新区和旅顺口区的17个新盘，将于年内入市，其中近半数项目为2019年新摘地块。受疫情影响，国内多数房企到2月中下旬才陆续复工，新房供求持续低迷，截止到3月6日，全国多地仍然呈现“0供应”的状况。不过，从上周开始，大连已有个别在售项目取证加推，更有纯新盘将开盘时间定档3月末。一方面，新盘去化节奏较快，大连楼市库存相对健康；另一方面，各项目今年的营销节点普遍延后，待疫情期结束后，新盘或将扎堆入市。
01
甘井子区新盘
甘井子区向来都是大连楼市的供销大户。2020年也不例外，预计将有10个纯新项目推出，遍布梭鱼湾、体育新城、大纺、金三角、西山、华南和机场新区等板块，可谓多点开花。
从新盘数量来看，梭鱼湾和体育新城板块依然会延续之前的热度。
梭鱼湾虽然目前周边环境待改善，但其凭借优质学区、南向海资源、地铁5号线以及2023年亚洲杯承办地等多重利好，新盘价格已比肩东港。此外，东港70年产权新盘房源已所剩不多，部分改善客群将外溢至梭鱼湾板块。
万科金地?和风明月预计将于3月最后一周的周末开盘；远洋保利?悦和山海近期也频频亮相；天下粮仓B区作为占据76中主校的70年产权住宅项目，自然会再引关注。
体育新城，经常被拿来跟梭鱼湾作比较，目前高层均价在1.7万元/平左右，洋房均价在2万元/平左右。未来房价可参考三大维度：维度一，与地铁站之间的距离；维度二，土拍价格；维度三，产品划分（洋房or高层）。
大华?公园世家作为区域新盘，虽然与体育中心存在一定距离，但地铁及其他配套相对完善，并且主打洋房产品；绿城诚园，还未面世，但一定会成为体育新城的拔高项目。
除主力板块项目外，新希望锦麟玖玺（80中本校）、金山映海（76中本校）皆因占据重点学区，而受到购房群体的关注。
中海明珠公园南侧地块，目前尚未亮相，但定位于“机场旁低密度纯洋房住区”，比新区拥有更完善的配套，会得到自住改善群体的青睐。
02
沙河口区新盘
随着大连城市半径不断扩大，核心区域的项目越发稀缺。作为集星海湾旅游资源和西安路商圈于一身的沙河口区，近两年推出的新盘，可谓“凤毛麟角”。
沙区核心新盘量少，即便有新盘，也一定会走改善或高端路线。绿城大连?园，就是这样一个稀缺的低密新盘，项目主打三室、四室户型。对于周边亟待改善居住环境的“换房族”来说，不失为一个好的选择。由于项目户数较少，在定价合理的情况下，待开盘后很有可能迅速清盘。
03
金普新区新盘
自2019下半年开始，金普新区接力甘区成为大连楼市区域销冠。2020年，小窑湾、金石滩、董家沟等板块都将有新盘入市。
金普新区多为低密项目，且同类产品价格与大连市内相差一半左右。因此，价格一定是金普新区新盘的最大优势。
一方面，受政策影响，小窑湾持续爆发；另一方面，土地大量入市，进一步激活金普。由此可见，未来的金普新区，尤其是小窑湾板块还将有更多项目入市。
04
旅顺口区新盘
2020，旅顺能否焕发“第二春”？2019年，旅顺出让10余宗新地，不乏品牌房企进驻。地价便宜、环境宜居是旅顺的一大优势，但是房价也比较稳定，对于投资型客户来说未必适合，自住的话大可以考虑，比如养老、度假、在高新区上班的刚需人群等。
除招商?海德学府外，盐场新村附近的住宅地块项目也同样值得关注，希望在2020年能够看到更多优势项目活跃于旅顺板块。
