上海首套房定义就是购房是以家庭为单位(夫妻及未成年子女)名下无房。贷款:以家庭为单位,没有住房,也都没有贷款买过房。 而首套房贷款定义是指银行向借款人发放的用于购买第一套自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。《首次购房证明告知单》明确规定首套房必须同时满足三个条件:
一、买房人年满18周岁;
二、买的房子是90平方米及以下的普通住房;
三、购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过,与父母一起购买的、按照房改政策购买的、或者通过继承遗产、拆迁安置获得的住房除外。上海市主城的部分区房产交易中心暂停对购买第2套房的单身上海户籍市民过户,并且暂不接受外地户籍通过补缴社保买 房过户。为改善居住条件购买第二套住房的家庭,住房公积金贷款首付款比例不低于60%。上海二套房的定义是第二套普通自住房的简称,是指以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定的,借款人家庭人均住房面积高于当地平均水平的,再次向商业银行申请住房贷款的房贷房。
第二套房的定义主要认定条件:
一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;
二、以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准,借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平;
三、已利用住房公积金贷款购房的家庭,再向商业银行申请住房贷款的房贷房。以户口簿为一个查询单元,但夫妻无论是否在一个户口簿上,只要一方名下已有房产,再买即算二套。但已经买卖过户给别人的则不再计算。(家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女)。
国家新政则对购买二套房提出了“新规”:无论个人还是家庭,只要不是唯一的住房,就要征收3%契税。如以前个人首次购买90平方米及以下的普通住房只要上缴1%契税;现在如果父母名下有房,以未成年子女名义购买90平方米及以下的普通住房,尽管未成年子女是第一次购房,但在该家庭属二套房,也要上缴3%契税。根据新政规定,征收机关应查询纳税人契税纳税记录;无记录或有记录但有疑义的,根据纳税人的申请或授权,由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录,并出具书面查询结果。
二套房贷款政策
十一楼市调控政策出台后，大多数城市均上调了二套房贷款首付比例，商业住房贷款从原来的最低首付3成(或3.5成)上调至最低4成。像北京、上海、广州等地商贷首付最低5成，甚至7成。二套房贷款利率，大多数城市仍按基准利率的1.1倍执行。
二套房认定标准
理论上，名下已有一套住房，再买一套就是二套房了。这在买房缴纳契税时，非常明确，但在申请贷款时“二套房”的认定标准，或许就不是这样了。
实际上，由于不动产登记尚未实现全国联网，加上不同时期、不同地区的房地产调控政策存在一定的差异，所以二套房贷款的认定标准也是因时、因地而异的。
但目前大多数城市都执行的“认贷不认房”政策。即只要名下首套房贷款已结清，再次申请贷款买房，则按首套房贷款政策执行：首付最低3成，贷款利率最高可享受8折优惠。而如果首套房贷款尚未结清，再买房则按二套房贷款政策执行：首付最低4成，贷款利率为基准利率的1.1倍。
(注：首套房或二套房的认定均以家庭为单位。)
至于少数城市执行的认房不认贷(上海)、认房又认贷(深圳)政策，这里就不详加说明了，具体请参看《认房认贷、认房不认贷、认贷不认房的区别》。
买二套房如何享受首套房贷政策
二套房“变”首套的2个诀窍
1.把首套房贷款还清
适用于执行认贷不认房政策的地区，积蓄丰厚的投资族可选择此种方式。
2.卖了首套房
适用于实行认房不认贷政策的地区，适合经济一般的改善族。
注：上述两种方式均不适用于执行认房又认贷政策的地区。
“二套房变首套房”有什么好处
最直接的好处就是首付更低，最低3成;贷款利率可享受最高8折优惠。
假设以贷款100万，期限30年为例，如果按首套房贷款利率(享受8.5折优惠)则相应的利息为753115.56元。而如果按二套房贷款(基准利率的1.1倍)，则相应的利息为1019264.23元，两者相差266148.67元。
