大庆市住宅物业服务分等收费标准》正在修改，现面向市民征求意见
有想法可直接与物业办联系
记者从市城管委物业管理办公室获悉，我市正对《大庆市住宅物业服务分等收费标准》（以下简称《标准》）进行修改，现面向全体市民征求对住宅物业服务项目与服务标准的修改意见。
现行收费标准于2006年制定，已不适应当前需求
据市城管委物业管理办公室副主任阮之艳介绍，我市现行的《大庆市住宅物业服务分等收费标准》是2006年制定的，至今已实施8年多了。
在这8年的时间里，大庆快速发展，物价、人工成本上涨，业主对物业服务的需求也日趋提高，《标准》中部分内容已不适应当前的需求。
在此之前，市城管委物业办曾结合我市物业市场的实际情况，针对现行《标准》的实施情况进行了调查，组织物业企业代表开展了座谈会，组织业主代表征求意见。
结合这些意见和建议，市物业办起草了《大庆市住宅物业服务项目与服务标准（征求意见稿）》，对物业服务内容和标准进行了重新调整，现公开向社会各界征求意见，希望更多地听到业主的声音。
《标准》有啥新变化，本报为您一一道来
业主最关心的肯定是在新《标准》中，物业服务项目与标准有了哪些变化。
1月14日，记者将现行的《大庆市住宅物业服务分等收费标准（庆政发[2006]63号）》和《大庆市住宅物业服务项目与服务标准（征求意见稿）》进行了仔细比对。下面，记者就以一级标准的服务内容为例，为大家详解具体变化在哪里。
1 水、电不再作为物业服务内容
记者比对发现，新《标准》是在原《标准》的基础上进行修改、调整的。在总体的架构设计方面没有明显的变化，还是分为物业服务内容、物业服务标准，物业服务标准等级设定大部分还是从一至四级，由高至低。
调整后，原来的五部分变成了七部分，取消了“综合管理服务”，将原“共用部位、共用设施日常运行、保养、维修服务”分为“共用部位设施日常维护服务”、“共用部位设备运行维护服务”和“特有物业项目服务”三部分，增加了下水管线疏通、公共责任险等服务内容。
其次，新《标准》明确了物业服务与水、电等相关服务的界限，二次供水、排水等服务内容不再作为物业服务企业的服务内容，如物业服务企业承担相应供水、排水、供电设施的维护等服务，应与相关部门签订委托协议，并由委托部门承担相应的维护服务费用。
2 “综合管理服务”不计入服务成本
据阮之艳介绍，综合服务管理是指管理处设置、客服中心、人员配备这些项目和内容。
原《标准》中，综合管理服务的四级收费标准分别为每月每平方米0.16元、0.12元、0.08元和0.04元。服务标准上，对管理处设置、管理人员、服务时间、日常管理与服务都做了明确的规定。以前还曾要求，小区内设置管理处的，若小区建筑面积小于2万平方米，综合管理服务费增加5%。
新《标准》中，将原“综合管理服务”内容作为考量物业服务企业经营管理的一项内容，不再计入物业服务成本。
3 清洁频率更高，多层、高层标准不同
原《标准》中，公共区域清洁服务一级标准要求地面每日清扫一次，8小时巡回保洁，5-10月每周拖洗一次以上。楼梯扶手、栏杆、窗台隔日擦抹一次。
新《标准》要求多层楼道及高层每层公共门厅和走廊地面每天清扫一次，地面无垃圾，无灰尘。多层楼道5至10月每周拖洗二次，高层一层大厅5至10月每天拖洗二次，地面无污渍。高层楼内消防通道每周清扫两次，5至10月每两周拖洗一次。楼梯扶手、栏杆、窗台多层每天擦一次，高层每周擦两次。
与原来相比，天花板、公共灯具、雨达、小区道路、绿地的保洁频次至少提高一倍以上。
垃圾清运方面，垃圾房由原来的每日清理一次，垃圾箱每周擦拭一次，变成了夏季每天清运两次垃圾，冬季每天清运一次垃圾，垃圾运至垃圾中转站。垃圾箱及周边每日清扫二次，每周擦拭一次。
4 明确“清冰雪”服务标准，保证车辆通行
新《标准》将“清冰雪”专门列出，并详细做了6条服务要求：小区内行车道要露出地面，保证车辆正常通行。人行道、庭院甬道基本清理干净，露出地面。庭院、广场、室外楼梯、台阶、单元门口无积雪残冰，健身器、残疾人坡路、垃圾箱、果皮箱无积雪。小雪1天清扫达标，中雪2天清扫达标，大雪3天清扫达标。积雪在不妨碍车辆、行人通行及居民活动健身的区域内堆放；需要外运的，应按指定地点堆放。春季冰雪融化前及时清理屋面残雪、冰溜子。
5 保安高中以上学历，小区封闭管理
新《标准》要求，公共秩序维护人员年龄在55周岁以下，其中45周岁以下80%以上，高中以上文化，身体健康，受过专业培训和礼仪训练。
巡逻方面，一级服务必须有电子巡更设施。小区公共区域内没有乱堆杂物和私搭乱建、拆改房屋结构等现象，杜绝“小开荒”和圈围绿地现象。主要技防设施包括电子监控、电子巡更、周界报警等，须建立火警、警情应急预案，每年至少组织两次以上应急演练。
需重点提出的是，新的公共区域秩序维护服务一、二级标准中明确提出，小区须实施全封闭或组团式封闭管理。所有主要对外出入口设立电子门禁系统、公共秩序维护亭（室），全天24小时有人值守。
6 草坪完好率达到98%才算一级绿化
新《标准》将公共区域绿化日常养护服务标准细化成为草坪、乔灌木、花卉、病虫害防治和浇灌排水五大类。
在草坪修剪方面，一级服务标准的草高从原来的12cm缩减到10cm，并明确要求入冬前要普浇一遍防冻水。杂草清理方面，也从原来的“每年清除杂草四遍以上”，变成了“生长期每月除杂草一次，控制杂草孳生”。
一级服务标准里，草坪完好率98%以上，乔灌木成活率由原来的85%提高到95%。要求最低的四级服务标准，也要求草坪完好率、乔灌木成活率在85%以上。
7 急修半小时到现场，日常维修6至8小时完成
新《标准》的共用部位、设施日常维护服务标准中，取消了对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施相关维护的规定，专门加设了“日常维修”项目。一级服务标准要求，急修20分钟内到达现场处理，一般维修6小时完成。四级服务标准也要求急修30分钟内到达现场处理，一般维修8小时完成。
一级服务标准还特意提出：房屋质保期内，物业企业需要对开发商保修事项跟踪管理，有跟踪解决验收记录。受理业主对售后问题的投诉，协调开发商解决处理投诉问题，并将开发商答复内容或处理意见回复业主。
8 消防、避雷设施要有专业人员维护
一级服务标准里，房屋主体结构方面，由原来的每年检查两次，提高到每月一次，对房屋屋面、外墙和涉及房屋使用安全的部位进行检查并记录，发现损坏及时提出维修计划，并告知业主委员会或相关业主落实维修资金。
单元门、窗户、楼道墙面、地面、雨排水管道、道路、围墙、场地均是每三天巡视一次，发现损坏及时维修。
在消防系统、避雷系统的设备运行维护方面，要求物业企业要有专业人员，最好要经过专业培训并持证上岗。
9 污水管线疏通、维护费用不再收取
二次供水、排水等服务内容不再作为物业服务企业的服务内容。
新《标准》中，将小区污水管线疏通、维修维护交由排水公司或其它单位负责。物业服务企业虽不对业主收取此项费用，却仍需每年对住宅楼前检查井至小区内化粪池之间污水管网疏浚和正常维修（不含大中修）两次，确保管线畅通。同时每年清掏两次污水检查井和化粪池，保证不堵、不外溢。检查井清掏出的污泥，也需要物业企业清运至指定地点。
10 与业主签订装修协议，发现严重问题报执法部门处理
“专项物业项目服务标准”是新《标准》的一大亮点，分为装修管理、车辆管理、门禁磁卡和电梯四个项目。
装修管理方面，物业企业需要建立装饰装修管理服务制度和装饰装修管理档案，并受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人注意事项，包括允许施工的时间、禁止行为、装修垃圾清运等。
装饰装修期间每日巡查1次现场，发现业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的，应立即劝阻；拒不改正的，报告相关行政主管及业主委员会，并在物业管理区域内公示。
装饰装修结束后进行检查验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人，按照协议约定处理或报告有关执法部门处理。
11 门禁磁卡初办免费，车辆管理的计费单位为元/月?车位
车辆管理细化为地面、地库两部分。小区里，物业企业需要按车辆行驶要求设立标识牌和施划标线，规定车辆行驶路线。划定停车位，要求车辆有序停放，对不按规定停车的行为进行劝阻、制止。消防通道禁止停放车辆，非机动车定点停放。
地库须有专人管理，车辆出入有记录。地库设置道闸、指引标识和消防设施，照明良好。库内墙面粉刷，并保证地面、墙壁无渗漏和积水，通风良好。地库的地面须每三天清扫一次，5至10月每周拖洗一次。须为地库配备消防设施。
新《标准》特意注明，车辆管理的计费单位为元/月?车位。小区车辆出入口道闸设有读卡器或小区人行通道、单元门、电梯设有门禁系统，设备使用正常。门禁磁卡初次办理时免费，但限一户一卡。业主需补办或增办的，按磁卡类别交费。
12 电梯须配备电子监控，遇故障15分钟内赶赴现场
新《标准》要求，小区要配备电梯管理人员，落实电梯安全责任人，妥善保管电梯钥匙及其安全提示牌。物业企业每年都要对电梯进行安全检测并在电梯内张贴《安全检验合格》标志。
对电梯运行进行日常巡视，并记录电梯日常使用状况。保证电梯完好，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，电梯内配备电子监控设施，照明设施和照度达到原始设计要求。
建立电梯事故应急措施和救援预案，配置专业救助工具及24小时不间断通讯设备，接到故障报警后，15分钟内赶赴现场并立即通知电梯维修作业人员实施救援。发现电梯运行有重大事故隐患的，应立即停用，并告知业主。
13 电梯按楼层收费，一层和不停靠楼层不收费
新《标准》借鉴外地市的经验，将电梯运行收费方式拟定为在基准价格的基础上按层收费。
所谓电梯基础费用，主要包括维护保养费、维修材料费、年安检费、综合保险费、人工费等。电梯基准价格，一般包括基础费用和运行电费两方面。其中基础费用采取按户均摊原则，运行电费采取按层分摊原则。
电梯起始层为地面一层的，不收一层住户电梯费，起始层为负层的，收取一层住户电梯费。原始设计不停靠的楼层不收取电梯费用，顶层阁楼没有停靠的不收取电梯费。
电梯费计算公式为：电梯费＝基准价格×（1±浮动幅度），浮动幅度≤10%。
14 公众责任保险价格由物业企业和业委会共同商定
“特有物业项目服务标准”包括电子监控、电子巡更、周界安防、楼宇可视对讲系统、电子防盗门、水景、楼内下水管线、公共责任险8个服务项目。
水景方面，新《标准》要求每年6至9月保持水面高度，每天运行时间4小时。如果发生更换水泵等设备情况，物业企业可与业主委员会另行约定计费。
物业企业投保的公众责任保险等，具体价格可与业委会商定。
15 小区周界防护无盲区，监控记录最少保存30天
新《标准》中电子监控标准分四类。一类要求保障90%以上监控点的防护区有交叉；监控人员经过专业培训，考核合格后方可上岗。
电子巡更巡检人员也要经过培训，且点位巡检覆盖率达100%，24小时内巡更次数不少于8次。
小区要有周界安防设施，周界防护无盲区，24小时设防并正常运行，保证周界监控警戒线实施全封闭。中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域。收到警情时，能同时发出声光报警信号。
电子监控储存记录、电子巡更电脑存储记录、周界安防记录保存不少于30天。
