葫芦岛市物业服务收费管理办法
第一条 为进一步规范我市物业服务收费行为，加强物业服务收费管理，促进物业服务行业健康发展，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《辽宁省物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》和《葫芦岛市物业管理办法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市城区（连山区、龙港区）内的物业服务收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 业主可以通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
第六条 市物价局会同市住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）负责全市物业服务收费的监督管理工作。
各县（市）、区物价局会同同级房地产行政主管部门负责本辖区内物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅的物业服务收费实行政府指导价。
非住宅（含住宅小区内的非住宅）的物业服务收费实行市场调节价。由物业服务企业与业主或物业使用人在物业服务合同中约定具体收费标准。
第八条 住宅的物业服务主要包括综合管理服务、共用部位和共用设施设备日常运行维护、公共区域秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容。
第九条 市物价局会同市住建委根据物业服务等级标准等因素，制定与住宅小区物业服务等级标准相对应的物业服务收费指导标准及浮动幅度，并根据我市经济发展情况适时调整，定期公布。
第十条 各等级收费指导标准为基准价格，业主委员会依据我市住宅小区物业服务等级指导标准，以及本小区物业特点和服务要求，选择物业服务等级。并根据选择的物业服务等级与物业服务企业签订物业服务合同，在指导标准范围内约定具体收费标准等事项。并将服务内容和收费标准在小区内显著位置公示七天后，由物业服务企业将物业服务合同按等级管理权限报物业管理行政主管部门备案审查，经物业管理行政主管部门考核认定后,到同级物价部门办理价格认定手续。重新签定物业服务合同的，应当重新办理认定手续，原物业服务收费标准同时废止。
第十一条 达到物业服务等级二级以上（含二级）的物业服务收费由市物价局和市物业管理行政主管部门负责审核管理，其他的物业服务收费由区物价局和区物业管理行政主管部门负责审核管理。
第十二条 对引入市场竞争，由业主通过招投标确定的住宅物业服务主体，应当按照物业服务收费指导标准约定具体收费标准，按等级管理权限到物价部门和物业管理行政主管部门办理认定备案手续。
第十三条 在同一物业管理区域内的非小区住宅（包括不封闭和不完全封闭的单栋、多栋普通单体楼房或平房）、实行业主自治管理和社区代管的住宅小区，应当在指导标准范围内，确定物业服务等级和收费标准，由物业服务主体按本办法规定程序报区物价局和区物业管理行政主管部门备案认定。
第十四条 住宅小区物业服务费不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费以及应由住宅专项维修资金支出的共用部位共用设施设备大修、中修和更新、改造费用。
第十五条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第十六条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办房屋所有权证的，暂以房屋买卖合同约定的房屋建筑面积或房地产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入房屋所有权证建筑面积的部位不得收取物业服务费。
第十七条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。
第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 物业服务企业实施收费前应按等级管理权限到物价部门办理《收费许可证》，亮证收费，《收费许可证》实行年审制度。物业服务企业办理《收费许可证》时，应提供以下资料
（一）工商营业执照副本及复印件；
（二）税务登记证书副本及复印件；
（三）物业服务企业资质证书副本及复印件；
（四）物业服务人员职业资格证书复印件；
（五）物业管理行政主管部门认定的物业服务等级备案证明；
（六）物业服务费用成本核算资料；
（七）物业服务合同原件及复印件；
（八）业主公约和业主大会议事规则复印件；
（九）业主委员会备案证明；
物业服务企业实施前期物业服务收费，办理《收费许可证》时，除提供上述一至六项资料外，还应提供前期物业服务合同原件及复印件、物业买卖合同样本、业主临时公约、承诺书、物业交付使用承接查验备案证明等。
第二十条 物业服务企业对商厦、写字楼收取物业服务费，必须事先充分征求业主的意见，与业主（或物业买受人）签订协议，约定服务项目、内容和收费标准等事宜，并到所在区物价局办理价格认定备案手续后方可收费。严禁物业服务企业强行服务、强行收费。
第二十一条 新建住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当选聘物业服务企业进行前期物业服务。物业服务企业应根据物业硬件条件和物业服务等级指导标准选择物业服务等级，约定具体的服务项目和临时收费标准等，并签订书面前期物业服务合同，在三十日内根据其选择的物业服务等级按等级管理权限报物业管理行政主管部门备案认定。
第二十二条 建设单位应当在售房场所醒目位置明示前期物业服务收费标准。建设单位应当在物业销售前将前期物业服务合同和业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺，物业买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十三条 新建住宅小区交付使用前，物业服务企业应当自物业交接后三十日内，按等级管理权限到物业管理行政主管部门办理新建住宅小区物业承接查验备案手续。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。
第二十四条 新建住宅小区竣工后，开发建设单位未按规定向行业部门移交设施、设备管理权，办理验收交接手续，致使物业小区无法实现终端收费和正常管理、使用的，其损耗和增加的成本费用不得向业主摊派，应由开发建设单位承担。
第二十五条 在前期物业管理期间，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。开发建设单位自行将未经验收或验收不合格的房屋交付使用，并自行组织物业管理的，业主有权拒交物业服务费，物业区域内物业服务发生的费用全部由建设单位承担。
第二十六条 住宅电梯运行费可独立核算，另行收取，不计入物业服务支出或者物业服务成本。
第二十七条 电梯运行费包括服务费和运行电费两项内容，服务费主要包括年度安全检测、定期常规保养、易损配件及维修、管理服务等费用。电梯服务费可以依据成本按户据实分摊收取，运行电费可以依据实际电费采取按层递增（减）的方式收取。具体收费方式和标准等应当在物业服务合同中约定。
第二十八条 不使用电梯的住宅起始层或者原始设计不停靠的楼层业主, 可按物业服务合同约定是否交纳电梯运行费。
第二十九条 车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放（包括临时停放）、收费、管理和费用的使用办法等事项，由业主大会决定。
第三十条 车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业单独签订保管合同进行约定。
第三十一条 产权或使用权明确的地上（下）停车场（库、位）的机动车停放服务收费，应根据物业服务企业的服务水平和实际成本，在物业服务合同中约定具体服务项目和收费标准。
第三十二条 物业服务企业在物业服务中应当遵守价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第三十三条 物业服务收费实行收费公示，明码标价。物业服务企业应当将服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和收费标准等有关事项在物业服务区域内的显著位置公布，接受业主监督。物业服务企业每年(或财务年度)向业主大会（或者业主和使用人）报告一次物业服务费年度预决算和物业服务费收支、利用业主共用（共有）设施经营收益和支出等情况，每半年向业主委员会报告一次物业服务费收支情况。接受业主委员会、业主、物业使用人、价格主管部门和物业管理行政主管部门的监督。业主或业主委员会对物业服务费年度预决算和收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第三十四条 物业服务企业有下列行为之一的，由各级物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》予以查处
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费的；
（三）不按规定办理和审验《收费许可证》的；
（四）不按规定实行收费公示和明码标价的；
（五）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（六）其他违反价格法律、法规的行为。
第三十五条 南票区、兴城市、建昌县物价局应会同同级房地产行政主管部门参照本办法，制定本辖区的物业服务收费管理办法或实施细则，并定期公布本辖区的物业服务收费指导标准和浮动幅度，在执行前分别报市物价局和市住建委备案。
第三十六条 本办法由市物价局和市住建委按各自职责负责解释。
第三十七条 本办发自发布之日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。
