铁岭市物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障物业服务企业和业主、物业使用人的合法权益，促进物业行业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》，《消费者权益保护法》，《物权法》，《国务院物业管理条例》，国家发展改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》，《辽宁省物业管理条例》等规定，结合我市实际制定本办法。
第二条 本办法适用于铁岭市行政区域内，依法取得工商营业执照、物业管理资质证书、税务登记证书的物业服务企业，向业主或物业使用人提供物业服务的收费行为。
第三条 本办法所称的物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人收取的费用。
第四条 物业服务收费实行统一领导，分级管理。市价格主管部门会同市物业主管部门负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市物业服务收费行为；各县（市）、区价格主管部门根据价格分级管理权限会同同级物业主管部门做好行政辖区内物业服务收费的管理和监督工作。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。
第六条 物业服务收费根据物业服务对象不同，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业服务收费实行政府指导价，高级公寓、别墅区和非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第七条 普通住宅物业服务收费按照政府指导价管理，实行等级收费。
物业服务企业与住宅小区业主委员会根据《铁岭市普通住宅物业服务收费等级指导标准》（详见附件）确定物业服务事项和收费标准，拟定物业服务合同并报物业小区所在辖区的价格主管部门和物业主管部门共同审核。审核通过后，召开业主大会予以表决。经业主大会通过后，物业服务企业与业主委员会签订正式物业服务合同。物业服务事项及收费标准要在小区显著位置公示7天，期满后到物业小区所在辖区的价格主管部门办理价格备案和收费许可手续后实施收费。
住宅小区业主大会和业主委员会的召开和成立要严格按照物业主管部门规定的程序履行。
住宅小区选骋物业服务企业要由小区业主通过业主大会并以公开、公平、公正的市场竞争机制选聘具有相应资质的物业服务企业。
只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由全体业主共同选聘物业服务企业。
第八条 高级公寓、别墅区和非住宅物业服务收费实行市场调节价管理，由物业服务企业与业主委员会或业主、物业使用人根据物业服务事项自行确定收费标准，经业主、物业使用人或业主大会讨论通过后，双方签订物业服务合同方可实施收费。
第九条 普通住宅物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，普通住宅物业服务收费分为5个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为：
一级每建筑平方米1.20元/月；
二级每建筑平方米1.00元/月；
三级每建筑平方米0.80元/月；
四级每建筑平方米0.60元/月；
五级每建筑平方米0.30元/月。
以上价格为基准价格，物业服务企业可根据其服务质量在基准价格基础上上下浮动10%。
第十条 实行业主自治管理的住宅小区物业服务收费由住宅小区业主委员会根据物业管理成本确定收费标准，经业主大会表决通过后，业主委员会与小区业主或物业使用人签订物业自治管理合同。住宅物业服务事项及收费标准要在小区显著位置公示7天，期满后到物业小区所在辖区的价格主管部门办理价格备案和收费许可手续后实施收费。
第十一条 房屋已竣工，但尚未出售或因建设单位原因未交付给买受人的，物业服务费由建设单位交纳。
第十二条 普通住宅小区的前期物业服务收费，应由小区所在辖区的价格主管部门根据建设单位与选骋的物业服务企业签定的《前期物业服务合同》中约定的物业服务事项、小区实际建设规模和物业服务企业的服务能力等，参照《铁岭市普通住宅物业服务收费等级指导标准》制定临时物业服务收费标准，核发收费许可手续后方可实施收费。临时物业服务收费标准审批的期限每次最长不得超过1年。
第十三条 由建设单位出售、出租或附赠给小区业主或物业使用人的车库、车位、仓房等小区内非住宅物业服务收费由物业服务企业与业主委员会或物业使用人根据物业服务事项自行确定收费标准，经业主、物业使用人或业主大会讨论通过，双方签订物业服务合同，收费标准在小区显著位置公示7天后，到物业小区所在辖区的价格主管部门履行备案手续，取得备案手续的物业服务企业方可实施收费。
第十四条 经业主大会决定，委托物业服务企业对住宅物业管理区域内公共场地车辆停放进行管理并收取费用的，收费标准由业主委员会与物业服务企业商定，并签订委托管理合同，收费标准在小区显著位置公示7天后，到物业小区所在辖区的价格主管部门履行备案手续，取得备案手续的物业服务企业方可实施收费。管理车辆所得收益应当主要用于补充专项维修资金的不足，也可以按照业主大会的决定使用。
第十五条 房屋装修产生的建筑垃圾，业主或物业使用人自行清运的，物业服务企业不得收取垃圾清运费；委托环卫部门清运的，环卫部门按每立方米40元收取；委托物业服务企业清运的，垃圾清运费由双方协商确定。
第十六条 经业主大会同意物业服务企业利用住宅小区物业共用部位、共用设施设备及新增设施设备等从事经营活动的，所得收益应当主要用于补充专项维修资金不足，也可以按照业主大会的决定使用。
第十七条 物业服务企业为方便管理所发放的智能卡、证、牌、照等应按每户3张免费发放。另需申请或因丢失及人为损坏补发的，物业服务企业应与业主委员会按实际成本确定价格。智能卡实施系统升级的，应免费提供升级服务（含付费购买的）；上述各种卡、证、牌、照确需重新更换的按以上办法执行。二手房交易时智能卡、证、牌、照由房屋出售人提供给房屋买受人，如需到物业服务企业更名，物业服务企业要免费提供更名服务。
第十八条 物业服务合同因变更、到期、终止、废止等原因需要重新签订的，在重新履行收费许可程序后方可实施收费。
第十九条 物业服务收费按房屋产权证载明的房屋建筑面积计算，未办理房屋产权证的，以房屋买卖合同中约定的建筑面积计算。
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。合同中约定预收期限最多不得超过1年（含1年）。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应当结清物业服务费。
第二十条 物业服务费要按规定实行明码标价。物业服务企业要在经营场所或服务地点的醒目位置悬挂收费许可证正本，并将物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项予以公示。
公示内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务事项、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格监督电话（12358）和物业服务受理电话。
第二十一条 物业服务企业不得收取各种抵押金和保证金等。不得在收取物业服务费的同时向业主或物业使用人强制代收其他费用。
在物业管理区域内向终端用户提供供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等服务的单位不得强制要求物业服务企业代为收缴销售价款或服务费用。
物业服务企业经业主委员会同意接受上述单位委托代为收费的，要遵守委托单位收费的相关规定和要求，并不得向业主或物业使用人收取手续费。
物业服务企业不得以业主或物业使用人不交纳除物业服务费以外的其它收费或价款为由拒绝提供物业服务。
第二十二条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第二十三条 物业服务企业要每年向业主、物业使用人公布一次物业服务费用收支情况，接受业主大会、业主委员会、业主、物业使用人和价格主管部门、物业主管部门的监督。
第二十四条 政府价格主管部门应加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业在实施物业服务收费过程中有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《辽宁省价格监督检查条例》等法律、法规予以处罚。
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费的；
（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（五）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（六）强制服务并收费的；
（七）其他违反价格法律、法规的行为。
第二十五条 本办法自2015年1 月 1日起执行。已签订物业服务合同尚未到期的，其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法执行。
