一、关于“住宅前期物业服务收费实行政府指导价”的法律依据
2003年，国务院出台《物业管理条例》，第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”
2004年，发改委、建设部联合出台《物业服务收费管理办法》，根据第六条规定上“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”
2014年12月17日，国家发展改革委发布了《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》，第六条规定“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。”
根据上述法律依据，《辽宁省物业管理条例》规定“住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。”
二、前期物业服务收费实行政府指导价由其合同特性及社会发展阶段所决定
根据《物业管理条例》规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。建设单位在售楼前进行定价，该合同内容包括定价等在商品房销售合同当中进行标注，在此时，所有服务标准及定价权均由建设单位单方面掌控，业主在购房时对前期物业费属于被动接受，无法完全表达业主意愿。为了控制建设单位权利过度滥用，维护广大业主利益，《条例》规定，前期物业实行政府指导价。同时规定“合同期限不得超过三年”。目前，我厅正在研究制定《辽宁省住宅物业服务标准》，计划下半年出台。在服务标准的基础上制定《辽宁省物业服务收费管理办法》，最大程度在业主没有定价权时保障业主利益不受侵害；在业主大会成立后，业主大会与物业服务企业签订物业服务合同，物业费实行市场调节、自主定价。
三、我省前期物业收费实行政府指导价“符合我省现阶段实际情况”
在施行省《条例》前，我省有两个城市对前期物业服务费定价采取了市场调解价，定价以前期建设单位与物业公司签定的物业服务合同定价为准，但在省条例调研时，发现在实际操作中，存在较多纠纷。沈阳市前期物业费实行市场调节价后，物业费在3-5元，大连市实行市场调节价后，主要集中在3-6元，以房屋平均100平计算，物业费平均为3600-－6000元/年，占居民收入比例过大，且在最近一年还有上升趋势，这与我省经济发展和居民收入水平不相适应。
四、关于大连市物业收费管理和物业服务标准推行相关情况
1、关于住宅物业服务标准
大连市物业协会在市标准化委员会和市物业主管部门的监督指导下，2018年8月22日以团体标准的形式在全国标准信息公共服务平台发布《大连市住宅物业服务标准》（T/DLWYXH 001?2018），9月22日正式实施。
为更好地贯彻落实《标准》，原大连市国土房屋局印发了《关于做好<大连市住宅物业服务标准>推行工作的通知》，在全市范围内全面推行服务标准，完成服务等级确定及公示工作。
物业服务标准是在物业服务范围内共同使用的和重复使用的一种具体规范性质的文件。对物业具体服务事项予以细化，对服务频次、深度、结果等进行定量描述。因此物业服务标准不是由谁来评定的，而是在合同中约定，或者由物业服务企业作出承诺来确定的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第三条第二款规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。” 在暂时无法更改合同中约定的物业服务价格的情况下，通过推行服务标准，从政府部门和业主共同监督的角度，促使物业服务企业提高服务质量，达到质价相符。
2、关于物业收费管理
2009年，根据国家发展改革委《物业服务收费管理办法》和辽宁省物价局《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》有关规定，市发展改革委、市国土房屋局出台了《关于印发<大连市物业服务收费管理实施细则>的通知》（大发改收费字〔2009〕449号），物业服务收费根据物业服务的性质和特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
2016年5月，市物价局、市国土房屋局、市公安局联合印发了《关于建立和完善物业服务价格形成机制规范物业服务收费行为的通知》（大价发〔2016〕19号），建立和完善了我市物业服务收费标准形成机制。该通知明确了：新开发建设的住宅小区，鼓励通过公开招投标方式选聘物业服务企业，物业服务收费标准按照合同或前期物业服务协议的约定执行；成立业主委员会的既有住宅小区，可由业主委员会根据业主大会决议，与物业服务企业签订物业服务合同，约定物业服务内容和物业服务收费标准；暂未成立业主委员会的既有住宅小区，物业服务收费标准应按照业主与开发建设单位或物业服务企业签订的（前期）物业服务协议、房屋买卖合同的约定执行。
2018年11月，按照新修订的《辽宁省物业管理条例》有关规定，市物价局、市国土房屋局联合印发了《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字〔2018〕51号），规定2018年12月9日后前期物业实行政府指导价。
五、关于辽宁省物业管理条例修订的问题
根据目前我省物业管理实际，物业价格市场尚未成熟，业主自治意识尚浅，物业收费价格通过政府指导，逐步形成市场机制后再放开，将更有利于物业行业的稳定发展。我厅将进一步调查研究，学习外省成功的经验和做法，持续关注我省物业服务收费相关工作，待我省物业价格市场化条件成熟，我厅将立即向省人大申请修改《辽宁省物业管理条例》。
感谢您对辽宁省物业管理工作的关心、理解和支持！
辽宁省住房和城乡建设厅
2019年5月30日
