当前的北京房地产市场，二手房的存量和交易量占据了房地产市场的主要份额。由于近年来的新房项目越来越少，城区内的新盘更是少见；而另一边的二手房选择相对更多，流通更广，因此二手房就逐渐成为了当前购房群体的主要选择。不过，二手房交易肯定绕不过的一个问题就是税费，今天密探就来给大家详细科普一番，当前北京的二手房交易究竟存在哪些税费？这些税费究竟怎么计算？
Part.1 初步了解
在详细的介绍购房的税费及相关计算方法之前，先要给大家说明几个主要的信息，以方便大家对税费有一个大致的概念。
1、对于当前北京的二手房交易，目前可能涉及到的税有：契税、增值税及附加、印花税、个人所得税、土地增值税。其中较为常见的税种主要有契税、增值税及附加、个人所得税三种。
2、在我们购买二手房所涉及到的所有的税，从理论上来说有些需要卖家承担，有些需要买家承担、有些则是共同承担。但在北京当前的房地产市场上，所有的税基本上都是由买家来承担。这种情况看似十分不公平，但换个角度思考，如果依照相关规定由卖家承担相关税费，则势必会造成房屋价格上涨。所以羊毛出在羊身上，了解税费后挑选理想的房子，才是当前购买二手房的硬道理。
3、第三点就是房屋的类型对于购房的税费有极大的影响，当前常见的房屋类型有三种：普通住宅、非普通住宅、非住宅（商办两用、公寓等40-50年产权房）。由于非住宅购房相对较为特殊，这里不做讨论。而区分普通住宅和非普通住宅的条件有以下三点：
①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。
②单套建筑面积在140平方米（含）以下。
③单价不超过最高限价，或者是总价不超过最高限价，满足其一。
同时满足上述三条即为普通住房，只要有一条不满足就为非普通住房。其中的第三条各地方行政区的标准有较大差距，以当地住建委和税务部门的实地规定为准。
Part.2 详细规定
在介绍了相关的基本信息后，我们开始介绍详细的介绍各种税费的计算方法。
01、契税
A、首套购房：
90平米(含)以下税率1%；
90平米以上，税率1.5%
B、二套购房：税率3%；
计算公式：
若网签价＞最低过户指导价：
契税=（网签价-本次增值税税）×税率；
若最低过户指导价大于网签价：
契税=最低过户指导价/1.05×税率
02、增值税及附加税
A、产权满两年：
普通住宅房免征；
非普通住宅，按照差额征收；
增值税及附加=（计税价格-原购买价）/1.05×（5%+0.6%）（其中5%为增值税率，0.6%为附加税率，远郊区县为5.5%）
B、产权不满两年：
增值税及附加=计税价格/1.05×（5%+0.6%）（税率同上）
上述公式中的计税价格规定如下：
网签价＞最低过户指导价时，计税价格为网签价；
最低过户指导价＞网签价时，计税价格为最低过户指导价；
03、个人所得税
A、产权满五唯一：
出售房产的房产证下发满5年或契税票满5年，且为业主在北京的唯一住房，免征个人税。即“不满5”或“不唯一”均要缴纳个人所得税；
B、差额个税：
在可以追缴到房屋原值的房屋需缴纳差额个税，税率为20%；
计算方法：
若网签价＞最低指导价
个税=（网签价-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价×10%）×20%
若最低指导价＞网签价
个税=（最低指导价/1.05-原值-原契税-附加0.6%-最低指导价×10%）×20%
C、全额个税：
不能追溯到购房原值且不能提供原始契税票或契税减免通知单组缴纳全额个税（通常为公房或老房），税率为1%；
若网签价＞最低指导价
个税=（网签价-本次增值税）×1%
若最低指导价＞网签价
个税=最低指导价/1.05×1%
04、其他税
上述的契税、增值税及附加、个人所得税为二手房交易中主要的税费，除此之外的税费在个人购买二手房的过程中基本不会涉及。
Part.3 税费详细算
在介绍了相关内容后，我们简单的举个例子给大家做一个参考，假设小明想要购买一套售价为500万元，原价值为400万元，面积为90平方米的二手房，且网签价和指导价也均为500万元，则不同情况下所交的税情况如下所示。
从以上表格可以看出，对于普通住房，不满两年导致的全额增值税是最大的税费来源，其次二套房缴纳全额的契税也比较多。与此同时，例子中房屋的原值差额仅有100万元，若该差额较大，也会极大的影响个税的额度。
