话说新年伊始，照例要回顾过去、展望未来，作为温州房产界的知名“乌鸦嘴”，哥当然也不能免俗。
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先简单回顾一下2017年的市场。
这三年来哥写了几百篇稿子，对温州楼市的大致脉络还是能拎得清的，当然也有打脸的时候，比如去年初的那一篇《温州楼市，2017年会引来价格拐点吗？》。
在这篇稿子中，基于以下几个因素，哥对2017年楼市做出了不会太乐观的判断。?
---宏观政策环境层面：银根收紧；
---地域经济层面：实体经济不振、人口导入乏力（高质量出、低质量进）；
---供应层面：潜在房源供应比较充足。
当然，文章中也着重强调了温州政府的最大筹码：大拆大整和货币补偿对楼市的支撑。?
去年初的这个时候，尽管看到了“大拆大整”对楼市的支撑，哥仍然做出了怀疑的判断，是基于对温州公共财政捉襟见肘的一贯认知，“十个杯子七个盖子”，认为温州政府没有条件持续进行运动式、大规模的拆迁改造。
事实证明哥的目光太落后，我们的政府，总是能创造一切条件，集中力量办大事！
▲世纪公园航拍图。郑鹏/摄，图据温州日报。
年初发完那篇稿子后，首先来打脸的，是三月份的土地拍卖市场，那个真是“忽如一夜春风来”啊！雨后春笋般一下子冒出了许多地产大鳄来温州抬价，绿轴、梧田成交楼面价创近年来历史新高。
哥当时还纳闷，莫非大鳄们要重蹈2011年的覆辙，到三四线城市再留下一地鸡毛才方休？
经过打听，哥发现错的不是大鳄而是自己，原来这些大鳄们，大多是政府经过招商引资洽谈而过来的，他们早就对2017年温州政府雄心勃勃的拆迁计划和货币补偿力度一清二楚！
这种情况下，傻子都会知道，温州的房地产市场，又可以鼓捣好一阵子了！（可点击链接查看：全国银根在收，而温州楼市在定向灌水）
根据前几天的政府述政报告，2017年温州市区全年拆迁签约数量应在5万户以上（其中鹿城18000多户；龙湾17163户；瓯海没提，但之前的数据与鹿城龙湾差距不大）。
与此相对应的是，2017年一手商品住宅开发商共卖出16164套，也就是说，拆掉的户数是新增商品房供应户数的3倍以上！
“拆迁”，成了左右2017年温州楼市的最关键变量！！
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对温州楼市的涨跌看法，房哥后台常常会收到朋友们各种留言。?
房哥，温州有钱人还是很多啊，房价肯定涨！
县里人都到市区买房，房价还会涨！
只要丈母娘需求不歇菜，房价就不会跌~
房锅，现在的钱真不值钱，所以房价肯定涨~
对于楼市的涨跌预测，其实是一件很难把握的事，那是因为：
---影响楼市的关键变量常常具有不确定性，特别是政府行为。如果预测不准，就会有方向性的误判；
---影响房价涨跌的主要因素，比如货币政策、土地供应、短期心理预期、地方政府行为等，与房价之间的关系，很难做定量化分析。
但有一点可以肯定，前面朋友们罗列的那些因素，确能影响房价高低，也正是包含这些因素的共同作用，才形成温州目前的房价水平。这反过来也说明，温州目前的房价水平，已经充分反映了这些因素所施加的影响。
也就是说，看房价走势，不是看影响因素本身，而是要看这些影响因素在未来是如何变化的，比如“县里人到市区买房是越来越多，还是越来越少？”“温州人的钱是赚得越来越多，还是越来越少？”等等。
总之一句话，判断房价走势，要分析正在变化的因素。
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那么，温州楼市2018年的主要变量是什么？
A
宏观环境层面：
银根仍然是稳中偏紧的趋势，房贷规模基数太大，居民杆杠已经没有多少往上的空间，特别在阻断投资投机资金流入房市方面更是严控，另外种种迹象表明，2018年不排除小幅加息的可能。
结论：对房价短期利空！
B
地域经济层面：
还是老样子，动能转换不足，人口导入乏力。人口导入的质量和数量不理想，意味着新增购房需求不足，市场经不起一轮又一轮的“割韭菜”。
结论：长期而言，在供应源源不断的情况下，需求跟不上会是大利空。
