为促进我市房地产市场的健康发展，保障广大职工住房公积金贷款的需求，缓解住房公积金个贷资金的压力，市住房公积金管理中心与各公积金贷款受托银行开展合作，自2020年9月15日起，全面启动住房公积金贷款转商业贷款（以下简称“公转商”）业务。
“公转商”将缓解公积金中心资金不足、职工办理个人住房贷款需要轮候的问题。
敲黑板！！解读来啦！！
什么是“公转商”贴息贷款？
“公转商”贴息贷款是指住房公积金在资金流动性相对不足时，由商业银行按照住房公积金管理中心审批的贷款额度和住房公积金贷款利率，向借款人发放的商业性个人住房按揭贷款，借款人每月依然按照住房公积金贷款利率还款，公积金中心按月给予商业银行利息差额补贴，待住房公积金资金流动性相对充足时或满足双方约定转回条件时，再将商业性贷款转回住房公积金贷款。
简单来说，职工办理公转商业务和办理纯公积金贷款享受一样的利率，而且每个月的还款额也是一样的，其中的利息差额由公积金中心按月补给商业银行。
举例：
以“符合首套贷款条件，贷款45万，期限20年”为例，小编给大家来计算一下公转商贷款的情况。
20年贷款45万，按等额本息还款法计算，那么每月公积金还款金额为2552.38元，商业银行还款金额为2945元，差额392.62元由公积金中心按月给予贴息给商业银行，所以您只需按月在还款账户存入公积金贷款利率计算的月还款额(2552.38元)就可以了。
哪些职工可以办理“公转商”？
“公转商”贴息贷款采取各方自愿原则，对不愿轮候排队的申请公积金贷款职工，只要符合个人住房公积金贷款和符合商业银行的首套房贷款规定的，均可提出“公转商”贴息贷款申请。
办理“公转商”需要提供哪些材料？
与办理公积金贷款所需资料相同。
办理“公转商”的程序？
（1）购房职工向贷款银行提交住房公积金贴息贷款申请表和有关资料；
（2）贷款银行对申请人有关情况进行贷前审核，将符合贴息贷款条件的贷款申请移交至公积金中心审批确认；
（3）贷款银行按照公积金中心审批的期限及额度等，与借款人签订借款合同及办理抵押手续；
（4）发放贴息贷款。
可以向哪些银行申请“公转商”贷款？
目前，“公转商”贴息贷款承办银行有：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、兴业银行、上杭农商银行6家银行。
温馨提示：
★ 办理公转商贴息贷款的职工也可以和办理公积金贷款的职工一样，正常享受系统自动逐月冲还贷、按年提取冲减本金等服务。
★若因银行无法办理或职工个人不愿办理公转商贴息贷款，公积金中心将视资金流动情况按计划发放公积金贷款，目前申请公积金贷款（含纯公积金贷款以及组合贷款）的贷款轮候期为3个月以上。
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中国人民银行发布公告宣布：从10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR，也就是贷款基础利率。
定价基准转换后，个人住房贷款利率将如何定价？这项改革又将给居民家庭带来哪些影响呢？
为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。
二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
六、银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。
七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
个人住房贷款利率问答
1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。
同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。
为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。
加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
此时，刚看完公告全文的你，
是不是一脸茫然？
觉得文里面每个字都认识，
但就是看不懂。
没关系，
小编来帮你划划重点，
给您好好分析一下：
公告明确，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中：
首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
因此，以上两条内容的变化可以具体解读为：
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；
二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
房贷调整频率是最高1年，最低可以不调整；也就是房贷利率不会每个月都跟着LPR走，但预计未来银行为了降低自身的银行账户利率风险，会要求客户每年做一次重定价，根据LPR一年变一次。
同时，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
还想更明白一点？
来听听专家怎么说！
国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼表示↓↓↓
以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%??首套房贷若不加点，比基准利率低5个基点（目测加点可能性高）；二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6），约为基准利率上浮11%。
此次调整的最重要的变化，是个人住房贷款定价基准的变化。
在这次调整之前，个人住房贷款的定价基准是贷款基准利率，即按基准利率上浮或者下浮多少，来确定个人住房贷款利率。
调整之后，个人住房贷款的定价基准是货款市场报价利率（LPR），即在LPR的基础上加点，根据LPR来确定个住房贷款的利率，这是这次调整的根本。
结合“因城施策”原则，小编认为以上变化的具体影响的效果类似于对部分优质首套房贷设置了更高的门槛，因为之前首套房的房贷多数是按照基准利率执行，每个城市的执行水平不一样，部分城市也有很多优质客户可以享受95折，仍然有少部分客户可以享受9折优惠。
简单地来算笔账：
二套房利率一般是按照指导利率的1.1倍数，央行此次要求4.85%+60BP大致为5.45%，正好和此前1.1倍5.4相当略高。
首套房利率最低4.85%，和当前利率水平比不同城市影响不一样，对于允许下浮的城市而言，和当前9折利率比，实际有所提升，因为新的政策不允许首套房利率在LPR基础上下浮。
