根据央行此前发布的公告，10月8日起新发放的商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就意味着，昨天起，中国房贷利率将彻底从“政策利率上浮”转向“5年期LPR+加点”模式，楼市利率将与实体利率完全脱钩。
重大调整：房贷合同可以一年一签了
简单来说就是，个人住房贷款利率重定价周期可由买房者和银行双方协商约定，从之前的永久一份合同，缩短至最短为1年，最长为合同期限。购房者可自己从容的选择！比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果基准利率为4.85%，则购房者第二年的利率为4.85%。
之前全国房贷基准利率为4.9%
10月8号起首次调整为4.85%
10月8号起，受新政策影响，全国房贷首次贷款利率基准将调整为4.85%；是否上浮，每个城市不一。
同时改革后，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说以后每月全国房贷利率都将不相同！！
这是一个非常重要的信号！之前都是一次性定价，定利率！10月8号起，意味着房贷将彻底走上市场化；正式由市场决定！
利率新规执行，对宿州买房人有什么影响？
那么，利率和LPR挂钩之后，对于宿州买房人影响大吗？将传递哪些信号！对楼市又有哪些影响？
01
对买房人的影响！
1、对于已经买完房，正在还着贷款的买房人来说，是没有任何影响的，新规只针对于10月8日以后的新贷款。
2、对于10月8号以后买房人来说，由挂钩的LPR利率每月都会更新，房贷利率将会经常变化！
3、区别在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。
02
住房贷款新政传递哪些信号？
目前的住房贷款政策正在给市场传递这些信号：
①未来银行将加速调整信贷结构，减少房地产行业所占用的信贷资源；
②短期内房地产政策不会放松，目前房地产市场较快的增长势头将会受到抑制。
③房地产融资环境愈发紧张，未来或有更多的城市加入到收紧房贷政策的大军上。
03
新政执行，宿州购房者可自由选择还款方式！
10月8日，新开始执行，每个月的20号都会有新的变动！宿州多行表示将向新政看齐，那么宿州市民将如何选择还款方式呢！
最新政策表明，对于新政后贷款的购房者，在还款方式上将有两种选择！
第一种是贷款以一年期为限，购房者可根据房贷利率的变化，一年后重新按照当时的新利率来还款！第二种是，购房者可以以银行放款的利率为准，一直选择这当时的利率来还款！宿州的购房者可以根据自身的情况以及每个月贷款利率的变化情况来去自由选择！
04
对楼市有哪些影响？
中央给利率划了底线，但加多少点，要看每个城市每家银行的具体情况。因城施策，此次新规只是针对10月8日以后新发放的个人房贷，不涉及存量房贷。
10月8日以后再无折扣利率，并且房贷利率会每月更新一次。
据了宿州多行表示，目前房贷审批严格，放款时间也不太好确定，“有些会比较慢”，有些银行目前房贷处于全停的状态。
///////
首付款准备
先要根据自身情况估算出自己的实际购房能力，如果是按揭购房，一定要慎重考虑首期房款的筹集和交付的比例，一般为房款的30%，年轻的购房者可能获得20%的许可。
公积金买房
在办理公积金贷款前，个人公积金账户必须联系缴满6个月（部分城市略不同），买房前主要不要提取公积金。另外，住房公积金贷款的用途为自住住房，购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房不予申请公积金贷款。
★ 宿州住房公积金管理中心：宿州市?桥区磬云路与胜利路交汇处附近
(一)所需材料
1.申请人及产权共有人的身份证和户口本
2.《商品房买卖合同》
3.已缴纳的自筹首付款凭证，通常是首付
4.申请人及配偶的收入证明
5.申请人及配偶的婚姻状况证明（含单身证明）
6.其他要求提供的材料
以上材料需要提供复印件，申请和签合同时需携带原件以便查验
(二)公积金贷款步骤
1.测算贷款额度和期限
申请公积金贷款的职工可以通过开发商、贷款承办银行或住房公积金资讯办理事宜。
2.提出贷款申请
购房职工需向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提出上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验。
3.签约
贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款合同等
4.办理购房交易和抵押登记手续
5.银行放款
完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户
教你看房
(一)选地段
买房选房，交通是我们考虑的一个重要因素，上下班出行便利的交通才能更舒适的生活，要关注交通工具的数量、种类、距离公交站的远近等因素。其次还要考虑小区的配套设施是否完善，是否有菜场、药房、银行、超市、小吃店等，这样生活才会更方便。
以及注意小区的周边环境，如火车道或者闹市区，噪音会大很影响休息。也要注意查看政府规划，该住宅未来的发展前景，也会影响房子今后的升值。
(二)选小区
查看五证二书是否齐全，要关注自己所买房子是都在预售许可的范围，这样才能放心买房。
五证：《国有使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设施工许可证《商品房销售许可证》
二书：《住宅质量保证书》《住宅使用说明说》
要了解开发商的资质实力，口碑的好坏以及产权年限，现在土地使用年限一般为70年，也有40年或50年的。了解小区物业的收费标准，物业公司的好坏。
(三)选楼栋
看楼间距大小，前后楼间距影响采光、通风、私密性。
(四)选户型
我们都知道买房子要“南北通透”，南北通透的房子可以有效疏解室内闷热感，有益人体健康，而且采光足，室内整体采光面大，冬暖夏凉，可以提供居住舒适度。
南北通透房子特点：
1.从客厅到阳台、从客厅到餐厅、从餐厅到阳台，都是一路无墙体遮挡的
2.房间南北门对门相望，两边敞开
3.室内结构方正，受风采光面积大
(五)要问售楼员哪些问题？
物业费多少？房屋的价格是多少？是按照套内面积还是建筑面积来计算房屋价格的？交房的准确时间是什么时候？公摊面积比例是多少？停车费问题等等？
买房四金
目前买房涉及的四种金为：定金、订金、金、诚意金。除了定金不能退，后面三种都是可以无条件退款。
(一)定金
定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的作为担保的担保方式，又称保证金。
(二)订金
在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买房要在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付订金取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下视作预付款。
(三)金
就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“金”来体现。
(四)诚意金
诚意金就是意向金，这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现
买房流程
购房者认购??购房者交定金（拿收据）??开发商下载网签合同，双方签合同，购房者交首付??将首付款打到房产局的资金账户??开发商下载备案单并打印备过案的合同??通知购房者再签订备案合同??开发商将备案合同送到房产局审核盖章??办理相关贷款手续
签合同注意事项
1.一定要采用房产管理部门统一印刷的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写。
2.一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，这是买房能否办房产证的关键。
3.注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。
4.在签订合同时，一定要将交房日期明确无误的规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
商业贷款流程
(一)填写申请资料
1.《个人住房贷款借款申请表》
2.《个人住房贷款借款合同》
3.《贷款房屋权证收押合同》
4.《授权委托书》
5.《承诺书》
6.《谈话记录》
(二)提交申请资料
1.申请人和配偶的身份证、户口本、暂住证、结婚证、学历证等相关证明
2.购房协议书正本
3.申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等
(三)银行审核
银行根据贷款人提供的资料，对贷款人资信、贷款额度、贷款年限等作出审核。
(四)银行审批后
签订贷款相关合同银行审批后，与贷款人签订一系列合同文件。
收房流程
(一)收房流程
(二)收房注意事项
1.收房时，开发商须出示《两书一表》（《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《竣工验收备案表》），没有这3样东西，业主可拒绝收房，并追究开发商延期交房的违约责任。
2.开发商须出示业主购买单位的《实测面积表》，实测面积和预售时测面积误差在3%以内属于有效误差，按照购房合同上的房价多退少补。
3.公共维修基金应该在办两证的时候收取，这个费用是开发商无权代收的，由政府部门当场办理，委托银行代收。
4.房产证可以自己办理，也可以由开发商代办。
5.验房后，对于有质量问题需要维修的部分，按照具体位置/面积大小/晚解决时间等在验房单上填写清楚，物业和业主双方签字确认，一式两份。
验房注意事项
1.看楼栋外立面是否完好，有无水渍，瓷砖是否牢固；注意楼栋是否存在倾斜或者下沉情况。还有水表间、电表间等公用设备是否完好。
2.核对购房合同中的附件，看配套设施是否完善。以及核对各类配套设施的品牌、型号等是否与合同一致，比如电梯、入门口、玻璃等品牌。
3.看防盗门是否结实，门与框的密封是否严密，有无变形等，还有注意开关门是否灵活。
4.检查门窗，开门方向是否合理；门四边是否紧贴门框，门开关时有无声音；窗边与混凝土接口是否没有缝隙；玻璃是否完好。
5.看房屋上下排水效果是否完好，可以开水龙头看水流是否通畅、流水速度是否正常。
6.检查墙面是否平整，是否存在开裂或渗水现象，检查墙面是否有空鼓。
7.检查地面是否平整，是否有裂缝和起沙，地面用脚搓地面是否出现沙粒。砂浆的比例或水泥质量不合格、搅拌不均匀都会出现此问题。
8.检查渗水漏水情况，在卫生间地面放水，约好楼下业主24小时后看天花板是否渗水。
