茂名市区物业服务收费管理实施细则
第一条 为规范我市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》、省物价局、建设厅印发的《关于贯彻实施物业服务收费管理办法的通知》，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于茂名市市区范围内（含茂南区、茂港区）物业管理企业对住宅小区物业提供服务，向服务对象收取物业服务费的行为。
本细则所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条 茂名市和区人民政府价格主管部门会同同级房管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
第四条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务等级相适应的原则。
第六条 物业管理服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。住宅（不含别墅，下同）物业服务收费实行政府指导价管理，别墅及非住宅物业服务收费实行市场调节价管理。
第七条 政府指导价由市或区价格主管部门会同房管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价和浮动幅度，每两年公布一次。具体收费标准由业主大会与物业管理企业根据本办法规定的物业管理服务标准和政府指导价格标准，结合小区的情况，在物业服务合同中协商确定；未成立业主大会的，由业主与物业管理企业按照上述办法在物业服务合同中约定。
市场调节价由业主与物业管理企业在服务合同中约定。
第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示，并接受价格主管部门的监督。
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。酬金由双方在物业服务合同中约定比例或数额。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.物业管理企业所管物业支付的办公费用；
7.物业管理企业所管物业发生的固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十一条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十二条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十三条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买售合同中建筑面积为准。另有约定的除外。
第十四条 物业服务收费按每月、每平方米计收。经双方约定可以预收，预收期限不得超过3个月，另有约定除外。物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人收取超过3个月长期占用性质的押金、保证金。
第十五条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十六条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起止时间等内容。涉及共同利益的约定所有物业买受人应当一致。
买卖合同约定的物业管理服务时间终止时，应当通过业主大会决定，由业主与物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务合同中重新约定。
第十八条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第十九条 住宅小区配套的机动车停车场保管服务收费标准按茂名市物价局公布的机动车停放服务收费管理实施细则执行。
第二十条 在业主房屋装修期间，物业管理企业不得向业主或装修人员收取除按正常收取的物业服务收费以外的其他装修期间的管理费、电梯使用费等费用。
装修产生的垃圾由业主或使用人自行按规定处理的，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理的，清运费标准由业主与物业管理企业协商确定。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托收取上述有关费用，可向委托单位收取手续费，具体标准在双方的委托合同中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
供水公司对未实行“一户一表”的住宅小区，在“一户一表”改造过渡期对总表实行趸售水价，具体价格按价格主管部门公布的标准执行。
住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施的公共水电费用和路灯用电费用以及电梯运行电费由业主大会与物业管理企业约定的分摊办法合理分摊，另行收取。经业主大会和物业管理企业协商同意后，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取。
第二十二条 利用物业共用部位、公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业提供物业服务并向业主收取相应服务费用的，其他单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业接受业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 价格主管部门和房管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十六条 茂名市物价局以前印发的相关物业收费政策与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。
第二十七条 本实施细则由茂名市物价局负责解释。
第二十八条 本实施细则从2006年2月1日起执行。原市、区政府价格主管部门核发的物业管理收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》同时停止执行。
